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En primer lugar, la duración mínima del contrato no tiene por qué ser de 3 años. La duración mínima del contrato es siempre la pactada libremente por las partes. Por ejemplo, como si un propietario A firma un contrato de alquiler con arrendatario B por una duración de 8 días. Perfectamente podrían hacerlo.
La siguiente norma que resaltas en negrita, es decir:
Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años
No tiene por qué darse. y lo explico a continuación.
Existen multitud de tipos de contratos en el sector de los arrendamientos urbanos. Los individuos a la hora de estipular un contrato pueden incluir todas las cláusulas que quieran para regular los derechos y obligaciones de las partes "siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público." ex art. 1255 del Código Civil. (CC)
Tu confusión viene dada por no conocer realmente la naturaleza propia de la norma. Las normas pueden tener un carácter forzoso o bien solamente supletorio.
Ejemplo: Una norma de carácter imperativo, aka forzosa, aka necesaria, aka cogente sería el artículo 1255 Cc que establece:
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
Vamos, no podríamos hacer una compraventa de cocaína por ejemplo. Sería ilegal puesto que así lo prohíben las leyes civiles, penales y administrativas.
A mayor abundamiento, el art. 49 del Cc dispone que:
Cualquier español podrá contraer matrimonio dentro o fuera de España:
1.º En la forma regulada en este Código.
2.º En la forma religiosa legalmente prevista.
Vamos, que así las cosas queda claro que no te puedes casar con tu hermana, tu madre o una niña de 2 años porque la Ley directamente no lo permite. Como tampoco eran válidos los matrimonios que celebrábamos en el arenero del colegio cuando eramos críos. Hay normas imperativas que no pueden excluirse en determinados casos. Estos son unos ejemplos de lo que son las normas imperativas. Sin embargo ahora voy con las dispositivas, aka cogente, aka supletoria.
Volviendo al texto que resaltabas, es un buen ejemplo de norma supletoria. Su carácter se puede dilucidar solamente por cómo se expresa, la cual se inicia por un condicional "si". Las normas supletorias son imperativas pero no en un grado absoluto. Es decir, sí son imperativas en el sentido de que "siempre obligan a lo que mandan", si bien solo imperan en el caso de que los interesados no hayan regulado el punto fáctico controvertido; razón por la que se aplican en defecto de algo.
Vamos, estoy seguro que alguna vez habrás leído en alguna cláusula contractual que el arrendatario no tiene derecho a prórroga, porque se puede estipular entre las partes algo totalmente diferente a lo que expresa la Ley en este caso. Es algo típico en los llamados contratos "temporales" que firman los estudiantes universitarios de cara al curso escolar. En fin, es una norma que se puede excluir por las partes de manera lícita. Así es el Derecho, hay que conocer la naturaleza de las normas de cada caso.
Otro ejemplo de norma dispositiva más claro sería "los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario".
En caso de llevar el año, y se produzca una prórroga anual automática ¿Hay que esperar otros 6 meses desde el comienzo de la prórroga para poder desistir sin penalización?
De acuerdo a lo regulado en la Ley no. Sólo 6 meses una única vez.
¿Hay que esperar 6 meses en cada prórroga, o con los 6 meses primeros desde que se firma el contrato es suficiente?
Con los 6 meses desde que se firma el contrato es suficiente
