#3957 tampoco me vale, porque lo normal es que si los tipos están bajos, los precios estén altos y viceversa
Si compras con tipos altos, cuando bajen puedes subrogar la hipoteca y aprovecharte de los tipos bajos habiendo comprado a un precio ""bajo"".
Aún así las cuentas hay que echarlas a largo plazo, alquilar ahora igual te sale más barato, pasados 15 o 20 años puedes estar perdiendo capital con respecto a un propietario. Y a 40 años FIJO que estás perdiendo capital.
#3962 Han estado 14 años en una vivienda sobrevalorada. Pero ahora mismo, casi todo está ya a precios de 2008. 2008 fue una clara burbuja, y el que compró lo hizo caro para el momento y no podían al de un par de años vender ni con un 20% de descuento, pero si ha aguantado hasta 2022, en la mayoría de los casos su vivienda ya valdrá lo que le costó
#3963 quitando el tema de la burbuja, que no es a lo que me refiero, cualquiera en esos años hubiera ahorrado dinero en intereses a largo plazo si hubiera esperado 4 años de alquiler.
#3959 si estoy totalmente deacuerdo en todo lo que decis yo estoy verdisimo en esos temas, y es que encima no quiero nada del otro mundo, una casa de toque minimalista sencillo, con 2 dormitorios un salon con cocina abierta de unos 40m² 2 baños y garaje.
Con unos 130 150m² me sobraria para mi solo, no tengo pareja y no me meteria en una casa a medias con nadie, no me fio de las mujeres jajajajaj
Pero por 250k me compro un pisazo de 200 250m² y tampoco necesito tanto para mi solo.
Asique ir ahorrando todo lo que pueda y sepa dios por donde tiro
#3965 es que 150m2 no es una cosa sencilla, son 250k-300k sin terreno, piscina, garaje subterráneo, muebles y sin cerramiento bueno.
Esto se comentó en un hilo de Hipnos, échale un ojo.
#3966 no me he planteado hacer garaje subterraneo mas que nada porque eso encarece mucho el precio, mi idea es hacer el garaje estilo americano.
Pero si que es lo que decis vale mucha pasta, no es como antes que nuestros abuelos tenian parcelas y caserones
#3965 130/150 m2 es una vivienda grande, destinado generalmente para familias de 2 o 3 hijos... Es decir que lo que pides para tí solo, está muy por encima de la media, aunque a tí te parezca que no pides mucho
#3968 por supuesto 150m² para una persona es mucho, pero estoy hablando de hacer las estancias mas grandes, no me gustan nada las estancias cargadas de muebles a punta pala, prefiero estancias limpias con lo justo.
a parte seria 2 dormitorios grandes con vestidor y uno con baño. Se me va la pinza pero me alquile durante 3 años un chalet de 1500m² la casa era de 200m² y joder estaba encantadisimo tube suerte que eran 350€ al mes, eso fue el detonante de querer tener una casa a mi estilo
#3969 por no hablar de quitarte vecinos y los problemas que dan, la tranquilidad de salir a tu jardín y estar a tu aire... Si te cuadre económicamente y geográficamente dale duro.
Yo quiero vivir en Madrid urbano por familia y amigos básicamente, y pues tengo que tragar con atascos causados por partidos, sobreprecios, una casa más pequeña, vecinos, no poder poner la música a todo trapo...
#3970 en ese mismo chalet he organizado fiestones con la musica a todo trapo y era un chalet que lo habria comprado pero no valia lo que pedian y es un chalet ilegal, estaba dentro de la ciudad pero en los limites.
Estaba tan agusto que joder, lo tube que dejar porque yo entre con la condicion de que si alguna vez lo vendian o la hija queria el chalet yo me largaba.
Le faltaba agua y fibra.
#3955Bl3sS:Y si sigues pensando así, te reto a que me lo demuestres.
Venga, vamos a hacer unos números e igual así nos entendemos mejor y me indicas algo que no estoy teniendo en cuenta.
Personas A y B disponen de 100.000€ en el banco, y quieren vivir en una casa de 400.000€ (+25.000€ de gastos de compra). Persona A compra, persona B alquila por 1300€ al mes. Los dos cobran 30.000€ netos al año, para simplificar.
Persona A
Aporta los 100.000€ para entrada + gastos. Le queda un importe de 325.000€ para devolver en 30 años, y otros 107.737€ del interés suponiendo un TAE del 2% fijo. La cuota mensual son 1.204€.
El gasto de mantenimiento, derramas etc. de la casa pongamos que es 4000€ al año, 1% del valor que creo que es conservador. En 30 años, 120.000€.
IBI por ejemplo 0.25% anual, 1000€ al año, 30.000€ en 30 años.
En esos 30 años, sus ingresos totales salariales van a ser 900.000€. Si le quitamos el gasto no recuperable (25.000€ de coste de compra, interés pagado por el préstamo 107.737€, gastos de mantenimiento 120.000€, IBI 30.000€, se le queda un patrimonio de 717.627€, contando con la entrada aportada. No restamos los 300.000€ que ha pagado en cuotas mensuales por la hipoteca en sí, porque obviamente ese gasto es recuperable y parte de su patrimonio (casa). Parte de ese patrimonio es cash (317.627€), y parte es la casa (400.000€). Pongamos que la casa incluso ha subido un 30% de valor, por lo que su patrimonio es 837.627€ después de 30 años.
Persona B
Invierte 100.000€ en fondos indexados globales, y paga un alquiler de 1300€ al mes, 15.600€ al año, durante 30 años. En total, va a tirar 468.000€ en alquiler que no va a recuperar.
Esa inversión crece un 5% anual de media, basándonos en los últimos 100 años de historia y tirando por lo bajo. Esta persona no hace ninguna contribución mensual, igual que la otra persona tampoco invierte mensualmente, para simplificar. Al cabo de 30 años, su cartera ha pasado de 100.000€ a 432.200€.
En esos 30 años, sus ingresos totales salariales van a ser 900.000€. Además, tiene los 432.200€ en equity, es decir, 1.332.200€. A esto hay que restarle todo el alquiler que ha pagado en 30 años, 468.000€, como gasto no recuperable. Su patrimonio es ahora 864.200€.
Encantado de que tú o alguno que esté de acuerdo me diga qué falta o falla en este cálculo, estamos aquí para aprender. Y repito por 3a vez que no defiendo que sea mejor una cosa o la otra, lo que no tiene sentido comparar cuota mensual de la hipoteca con el alquiler.
Obviamente, en España, la casa habría subido un 300% y el comprador hubiera salido mejor parado xd. Lo importante es la metodología.
#3969 Si lo has probado y es lo que quieres, vete a por ello. Yo el garaje también lo tengo fuera. Ahorra y pillate un terreno que te convenza y poco a poco vas dando pasos. Los precios que te han dado están algo inflados, ya te digo que 1500€ m2 es buen cálculo para la construcción y si estás en provincia pequeña (por los precios de los terrenos que comentas da la sensación que si) seguramente puedas bajar aún más el precio del m2 de construcción.
#3951 Hombre, bajando un poco calidades y en una sola planta quizas puedes llegar a los 1500€ el m2 pero dudo que pueda ser menos que eso. Beno, puede, pero bajando mas las calidades aun. a 1500€ te saldra entocnes a unos 195k-225k. Y a eso los 25ks de piscina. Vamos que 225-250ks. Mejora de los 325ks que comentaba antes claro.
Pero el mayor problema supongo que lo tendras en que tienes que tener el dinero para comprar el suelo y 80% de la construccion.
Si en u zona estan en por 60 u 80ks deberias de tener esos 80ks + 30% de la construccion (que seran otrso 80ks). En total 160ks vamois.. Bueno habira que sumar el coste del arquitecto y de las licencias pero en esas cantidades tampoco es tan critico, honestamente es mas bien el tema de los tiempos qu si tarda.
#3972 Creo que debes dejar de ver tiktoks de niños rata que se creen brookers financieros.
El SP 500 donde se basan con la famosa rentabilidad anual del 5%, ha caído más de un 20% en lo que va de año. Y bitcoin ha pasado de 60k a 20k.
Ni con la crisis inmobiliaria se vieron caídas tan salvajes.
#3975 Se escribe broker, y he basado mi número en un paper que ya he citado, no en tiktokers. Que me cites una bajada del 20% en 6 meses cuando el horizonte son 30 años no tiene sentido. Y repito por 4a vez: no digo que sea mejor alquilar porque puedas sacar X% en equity, porque puedes pegarte la hostia y perder dinero, sí. Y la casa puede llegar a valer 3x, y si has comprado has triunfado.
Pero estoy cansado de leer "alquilar es peor porque la letra de la hipoteca me sale más barata que el alquiler", sin tener en cuenta a qué interés se ha financiado el crédito, gastos de mantenimiento, coste de oportunidad y otros gastos irrecuperables. Estoy hablando de cómo hacer la comparación de gastos recuperables, punto. No convenciendo a nadie de que no compre casa e invierta en SP500 o Dogecoin.
#3976 Dime una cosa, vives con tus padres no?
Cuando te tires 10 años pagando alquiler, hablamos de que es mejor.
Alquiler solo lo veo una solución por si quieres vivir en un sitio bueno en el cual comprarte un piso sería del todo imposible. O por si vas a trabajar fuera. O tienes un alquiler de renta antigua.
Por el resto vas a estar pagando una cuota mensual que va a ir subiendo (cosa que no tienes en cuenta en tus cálculos). La inflación también afecta el precio del alquiler.
Los 1.300€ que hablas de alquiler, en 10 años serán 2.000€, en 20, 2.500€ etc. Hablas de rentabilidades del 5% pero es que la inflación está en torno al 8%.
Mientras que el que tiene una hipoteca fija seguirá pagando los 1.300€ por un piso que valdrá muchísimo más de alquiler.
Podría seguir pero creo que no vale la pena, ya lo descubrirás.
Una casa siempre tendrá valor, podrá bajar o subir pero es un valor seguro en si mismo. La gente necesitamos casas para vivir.
#3977 No, llevo desde los 16 viviendo fuera de casa y he vivido en 3 países pagándomelo yo todo. Desde los 18 a los 28.5 de alquiler, así que ya son más de esos 10 años.
Todo lo que dices es válido, pero sigues sin entender lo que quería conseguir con el debate, y me preocupa porque lo he puesto N veces ya.
Sí, en España es mejor comprar casi siempre, porque los alquileres son altísimos y siguen subiendo, casi toda la vivienda se revaloriza tanto o más que la bolsa, y los créditos han sido y siguen siendo muy baratos para hipotecas. Es una inversión muy buena con un riesgo muy bajo. El mismo paper que yo he puesto dice que la rentabilidad de real estate y equity ha sido históricamente casi la misma. El ladrillo ha funcionado y seguirá funcionando.
Lo que no se puede hacer es simplificar todo a: comprar es mejor porque la letra son 700€ y el alquiler 750€
Ya ya está, dejo de postear, estoy cansado de que la gente interprete lo que le da la gana y venga con su tono condescendiente de "deja de ver tiktokers", "vives con tus padres" o "ya lo descubriras" en un debate que debería ser puramente metodológico, y de analizar el retorno de una inversión. No que después de 5000 posts alguien siga pensando que estoy defendiendo el alquiler en un país donde claramente comprar siempre ha sido mejor.
#3972 Pues el principal fallo está en la valoración de los gastos de alquiler y la rentabilidad de las inversiones, así como no tener en cuenta las subidas de inflación
Persona A paga de hipoteca 1204€ por un piso de 400k€, mirando el mercado inmobiliaria el alquiler de un piso de ese precio ronda los 1800€. Así que B no paga 1204€ sino 1800€. Esto implica que A gastará en su hipoteca a 30 años 433.440 + 100k de gastos (asumo que tus cuentas no tienen trampa en las cuotas de hipoteca).
Pero es que A cuando hayan pasado 30 años, seguirá pagando 1204€, mientras que el alquiler de 1800€ de B, asumiendo el histórico de la inflación de los últimos 30 años, aplicando el valor de la inflación de estos años hasta hoy en día como si fuesen el futuro, el alquiler que hoy es 1800, dentro de 30 años será de 4109.5
Además haces una estimación de que la vivienda se revaloriza un 30%, si miramos el histórico del precio por metro cuadrado de la vivienda nueva tenemos que en 1990 era de 915€/m2, y en 2018 de 2348€/m2, evidentemente será una vivienda de 30 años de antigüedad y de segunda mano, pero decir que se va a revalorizar un 30% me parece una estimación... demasiado conservadora, aún así lo voy a pasar por alto.
Y bueno, 4000€/año de mantenimiento me parece una salvajada, ojo, hablo de un piso, si me hablas de un chalet con piscina y jardinería pues entonces te lo compro. Pero es que si hablamos de un chalet entonces la revalorización del 30% ya no es conservadora, es risible.
Por otro lado si contamos el IBI y mantenimiento del piso que ha comprado A, también tenemos que tener en consideración los impuestos que B tiene que pagar por sus ganancias en bolsa, dado que tiene un salario de 30000€ netos, esto en bruto es sobre 50k€, por lo que lo que gane en bolsa tributa al 37% como poco.
Recapitulando, tras 30 años.
Voy a hacer un pequeño cambio en tus cuentas y al salario le vamos a aplicar la revalorización anual de los últimos 30 años, como al alquiler. Estos años ganarán evidentemente más cada año, todos sabemos que la revalorización de los precios y de los salarios no cuadra exactamente, pero nos sirve para hacernos una idea aproximada, es evidente que estando en el mismo puesto una persona durante 30 años, no va a cobrar lo mismo al principio que al final.
En 30 años nuestros sujetos habrían amasado una fortuna de 1.594.948,53€
Pero es que además a partir de este momento La diferencia entre el sujeto A y el B es cuando realmente empieza a distanciarse, porque el sujeto B va a tener que seguir pagando su alquiler de 4000€ mensuales que seguirá subiendo según pasen los años, todo ese dinero, el Sujeto A lo puede capitalizar para lo que le de la gana.
En resumen: El sujeto A ha aumentado su patrimonio, mucho más que el sujeto B, además tiene la certeza de tener un techo de su propiedad en caso de que suceda alguna desgracia personal o se quede sin trabajo en los últimos años de su etapa laboral. Por su parte el sujeto B ha tenido la libertad de cambiar de piso y no estar atado a un lugar en concreto.
Este es un debate recurrente. Para valorar si comprar o alquilar, hay variables económicas y medibles que dependerán enormemente del piso y su precio, de las condiciones de financiación que te dé el banco, de la inflación... Y luego hay variables no medibles, tus gustos personales, donde quieres vivir, como de estable es tu trabajo, la movilidad geográfica de tu trabajo o tú quieras...
Intentar sacar una respuesta de "comprar es mejor", "alquilar es mejor" para todos los casos y situaciones... Es absurdo...
#3979 Te agradezco de que te hayas tomado el tiempo para hacer cuentas, y en algún momento las miraré, ahora ya me he cansado de leer y postear. Soy consciente de que los números que he usado no son realistas: las casas se han revalorizado tanto como el equity históricamente, por lo que mi 30% total vs 5% anual no tiene ni pies ni cabeza. Lo de los 1800€ de alquiler me parece una salvajada, los pisos que veo por aquí de 400k se alquilan a 1200 o 1300. Pero bueno, los números en sí no importan.
A lo que quería llegar y me has ayudado, es que las cuentas bien hechas de comprar vs. alquilar se hacen como tú has hecho en tu post, y no como otros usuarios hacen, comparando letra de la hipoteca (gasto recuperable que va a tu patrimonio) con alquiler (gasto irrecuperable que regalas a alguien y pierdes).
Sí, con números realistas el sujeto A casi siempre va a salir mejor parado en España. Creo que ya lo he dicho varias veces, y no era eso lo que yo debatía. Yo mismo estoy esperando la oportunidad de comprar. El comienzo del debate era simplemente que se tiene que tener en cuenta el coste de oportunidad de la liquidez inicial que se dedica al préstamo, punto.
#3981 el tema es que el coste de oportunidad de no disponer de ese capital para inversión, a largo plazo tiene un impacto relativamente pequeño.
Hablando siempre de la entrada, no de pagar un piso a tocateja, eso sí que me parece un error.
El precio de alquiler lo he mirado en una zona wue estuve controlando para ir a vivir, beniferri en valencia. Pisos de lujo, filtré hasta encontrar un piso a la venta y otro en alquiler en el mismo bloque de edificios, con una superficie igual y mismo número de habitaciones, es cierto que el de precio de venta era 3° planta y el alquiler una 18° planta, que es más caro. Podriamos acordar que el alquiler más ajustado sería de 1600€, pero siempre va a ser superior al de la hipoteca.
Ya lo mirarás y me dirás cosas.
#3982 Me chirría un poco lo de que las ganancias en bolsa tributen al 37%, me parece que estás mirando la tabla de IRPF/rendimientos de trabajo y no la de ganancia de capital, que sería más bien un 23% a partir de 50k de beneficio, no?
Por otro lado, si lo entiendo bien, estás quitando solo los gastos no recuperables para llegar a la cifra de 1.312.211,53€, pero esa cifra también incluye los 400.000 de base que vale la casa. No hay que restarlos porque es patrimonio, obvio, pero tampoco puedes sumar otros 520k al final, porque entonces es como si tuvieras la casa sin haber pagado el grueso de la hipoteca.
Es decir, que de los 1.594.848 iniciales, has pagado 1204x12x30 = 433.440 al banco, de los cuales 25k+107k son no recuperables, pero los otros 300k son recuperables que se convierten de cash en real estate que posees. O restas esos 300k de cash a tu patrimonio y luego sumas 520k de la casa, o al final solo sumas los 120k de revalorización. No sé si me explico.
#3985 Pero vamos, que aun con esas correcciones, viendo como sube el precio del m2, es muy difícil justificar el alquiler desde un punto de vista de retorno de inversión. Me doy por satisfecho al haber convergido en la metodología 
En el hilo del tío que tenía que pagar a Hacienda por invertir sin colchón todos llamándole tonto, y en este hilo incentivando invertir todo tu patrimonio
#3987 No hombre, los números son para debatir el cálculo como caso de estudio. Si alguien tiene 100k, no debería invertir todo ni darlo todo como entrada y quedarse pelado. En eso estaremos todos de acuerdo, supongo.
#3986 #3985 siento meterme en la conversación, pero en su momento me monte un buen excel con muchísimos datos, escenarios de inflación, retorno de bonos/fondos/bolsa etc. para dar respuesta a esta pregunta, alquiler o compra. A muy largo término, en la mayoría de escenarios invertir en bolsa (fondos indexados) + alquilar daba el mejor resultado desde un punto de vista estrictamente económico .
En mi opinión el beneficio vs comprar no era suficiente para el factor psicológico y la seguridad que es tener tu casa.
Lo único a evitar es comprar a tocateja, y mas en el escenario actual. Ya si suben las hipotecas a 30 años a >4% a lo mejor no será tan tontería .
