RECURSOS
Calculadora: Cuanto pagas de préstamo o hipotecahttps://app.bde.es/asb_www/es/cuota.html#/principalCuota
#1020 Por defecto en las webs de los bancos ya te están ofreciendo sobre el 1,25-1,50 TIN. A poco que negocies y tengas un perfil decente, lo bajas del 1 sin necesidad de tener contactos en el banco.
De todos modos, era para mostrar a #1007 que el 2,5% de su cuñado huele mal. Y eso es así tanto si consideras que diciendo un 1 me he pasado como si no.
#1021 Tendría que ver esos muchos casos que encuentran por debajo del 1%.
Desde luego no es lo que veo en mi entorno ni en mi persona.
Habría que ver que vinculaciones/comisiones les meten para llegar a esos TIN tan bajos.
Igual lo que te quitan por un lado, te lo meten por el otro. OJO
#1002 que % seria? Dicho de otro modo, que entrada te piden? Porque vamos, yo estoy con CB como banco con nomina, y esas condiciones ni jarto vino… y por ingresos ya avanzo que no es xD (3.9k netos mes solo yo, y otros 1.6k pareja)
Flipo con lo que conseguís algunas personas aqui, incluso con los usureros de CBank xD
Aprovechen y pillen fijas si os entra en rango, os dejo este video muy ilustrativo de lo que viene (todo el video esta bien pero a partir de 12:30 el tema de tipos)
No se ni como pillé la fija a 0,85 xD
#1028 Al reves, de por si los tipos ya tendrían que estar bastante altos, con guerra aun habrá más tendencia a subir el precio del dinero.
#1029 Siempre he pensado que en crisis, para levantar la economía se presta dinero con mayor facilidad.
En cambio, cuando las cosas van bien, se intenta generar beneficios de esos préstamos
#1029 https://cincodias.elpais.com/cincodias/2022/02/24/mercados/1645689160_208445.html
El BCE dice que con lo de ucrania lo de subir tipos ya para luego.
Buenas gente, mi mujer y yo nos vemos en la tesitura de comprar terreno + construir aunque de esto último nos preocupa un poco el tema de que la compra del terreno no la suelen incluir en la hipoteca.
Os pongo en situación, terreno de unos 150.000 - 200.000 euros y el proyecto calculamos unos 300.000 euros, tenemos ahorrados unos 150.000 y nuestros ingresos mensuales son de unos 5500 euros, pudiendo ser unos +1000 dependiendo del mes, los dos trabajos son fijos y duraderos.
El problema viene en que si compramos el terreno no tendremos el 20% para la obra y nos están comentando que el terreno no se mete en la hipoteca por lo que es el pez que se muerde la cola.
La verdad es que nuestra ilusión ha sido siempre construir algo a nuestra medida pero quizás sea momento de mirar construcciones de segunda mano.
#1032 Si, es asi, yo lo he estado mirando y aun estoy en ello.
Toca pagar el terreno y el IVA (que encima esta al 21% en terrno) al inicio.
Luego 20% de la construccion (+10% de IVA). Y te pueden hipotecar el 80% restante, no he visto ningun banco que haga algo distinto.
Si los numeors que has puesto es sin IVA sumale 21% a 150ks y 10% a 200ks.
He visto casos de autoconstruccion que si te financian mas, incluso el terreno pero es un modelo un poco disitno. En este caso era una construcora que esta haciendo un porron de pareados / casa independientes pero en regimen de autoconstuccion. La cosa es que ellos compraron el terreno hace mucho y ahora ellos te venden el terreno (no se lo compras a otra persona). Si la casa valia por ejemplo 600ks un precio realista hubiese sido 200ks terreno y 400ks casa, lo que hacen es bajar el terreno a 100ks (lo bajan al minimo catastral) y meterle a la casa a 500ks. Ellos ganan lo mismo, pero ahora el terreno cuesta menos y es ma facil pedir hipoteca. Ademas de que como el terreno tiene el 21% y la construccion 10% a ti te compensa esa operacion.
Otra cosa que hacian es como hacen tantisimas viviendas ya lo tienen hablado con bancos y negociado para que sus clientes les den condicones muy buenas donde el banco acepta cubrir parte del terreno o darte mas de un 80%.
Pero eso es algo disitnto, no es comprar un adosado de obra nueva con un diseño exterior predefinido por la constuctora y luego todo el interior hacerlo como tu quieras. Y encontrar estos casos son mas dificlse sporque no es como pillar un terreno cualquiera.
#1033 Pues vaya putada macho, eso que te vas a dejar una pasta en todo y ni con esas.
Haré ruta por los bancos a ver si hay alguna solución alternativa.
Gracias.
#1034 No se de que comunidad esta hablando #1033, pero vamos normalmente el terreno se compra con 10% que suele ser el ITP, no se de un caso donde se cobre IVA, igual si lo compras a una empresa es algo así pero ni idea.
Sobre la financiación, te lo ha pintado muy negro pero no es así, la mayoría de bancos te dan el 80%, pero el 80% del valor del terreno + el coste de la construcción, por lo que sueles tener para pagar el 100% de la construcción.
Por otro lado tienes algunas opciones en cajas mas pequeñas que incluso te pueden llega a aceptar algo mas del 80% del valor de ambas cosas incluyendo como en nuestro caso incluso el IVA de la construcción.
Así que básicamente, no es una tarea fácil, pero tampoco es tan difícil como te lo han pintado.
2 cosillas mas:
- Es imprescindible que el terreno este a tu nombre, puede haber alguna oferta en algún banco que te incluyan el terreno en la hipoteca, pero normalmente te van a pedir aval de otra vivienda para algo así.
- No se exactamente de donde has sacado las estimaciones de precios pero tal y como anda la construcción a medida creo que vas muy justo con 300k.
#1035 El problema es que si tengo que tener el terreno a mi nombre me quedo sin dinero para tener ese 20% para sacar la hipoteca, pero lo curioso es que si metiera el terreno dentro de la hipoteca podría pagarla perfectamente.
El m2 nos dieron unos 1600 euros/m2 así que más o menos nos sale esos 300k, aunque tenemos claro que viendo la situación se puede incrementar.
#1032 Olvidate de hacer todo de una tacada porque necesitas mucha liquidez para afrontar todos los pagos. Con ese nivel de ahorro y de ingresos que tienes lo haría de la siguiente manera que es en 2 fases: primero comprar el terreno (apretar al máximo) de cual tendrás que soltar 20%, iva + gastos. Con eso ya tendrás una hipoteca hecha y formalizada, después ir a por la casa.
Con esto estarás en una cuota de unos 350-400€/mes de hipoteca (por ejemplo) y te quedará realizar la casa como tal por supuesto. En estos casos puedes bien realizar la hipoteca nueva para la construcción con otro banco o bien ampliar la propia hipoteca que ya esta formalizada lo cual será creo que más fácil. Con mas de 5K al mes de ingresos y con ahorros unos 80-100K puedes entrar en la obra como tal.
Hay que hacer cifras pero a grandes rasgos con ese nivel de ingresos y ahorro no veo problemas, es la formula que haría yo.
#1037 Tengo una duda con tu planteamiento, por la compra del terreno no me darán hipoteca no? o te refieres a un préstamo? Una vez con el préstamo no me darán por saco para intentar sacar una hipoteca?
#1038 para terrenos no dan hipoteca no.
Para este tema ya que es bastante complejo te recomiendo que mires en solo arquitectura.com Tienen un subforo dedicado a la auto promoción y seguro que allí puedes encontrar la info que necesitas.
#1038 Pensaba más bien en una hipoteca, pero si no se puede es más difícil, el prestamo personal tendrá un interés muy alto.
#1035 hablo de Madrid, pero es que en el terreno hay muchas veces que el propietario es una empresa y entonces pagas 21% de IVA
#1040 no sé de donde eress pero pregunta en el bamco sabadell y en liberbank si puedes, yo al final me eché para atrás aun teniendo el terreno en propiedad porque no estaba en el pueblo donde al final me compre la casa.
En la caixa no hagas hipoteca de autoconstrucción!!
Con numeros senzillos, si el terreno te cuesta 100 k (lo tienes que tener comprado) y la casa 200 k.
El banco valora el 80 % de lo que vale tu casa sobre proyecto, y tu casa vale los 200 k + los 100 k del terreno, es decir 300 k. (Aunque seguro que te ratean algo del terreno).
Te dejaran el 80 % de 300 k por tanto seguramente te de para hacerte la casa sin tener el 20 %.
Eso sí ten un cojín por si el 1er pago del banco se retrasa (ellos van pagando a medida q el constructor presenta facturas y el banco las valida), del 2 % aprox de gastos de hipoteca + el IVA (10 % en obra).
Los gastos de arquitecto (al 21 % de iva) alta luz etc si te lo añadiran a la hipoteca.
Ves a hablar con estos dos bancos y sobretodo que te hagan una simulacion del cashflow (o como se llame) de las certificaciones/pagos.
Conozco uno q lo hizo en la caixa y solo ponian 3 hitos de pago (validados por su arquitecto) por lo que tuvo que avanzar mucho dinero.
Otro consejo: antes de que un arquitecto te haga el proyecto q ademas tardará una eternidad, cuando tengas 4 planos basicos, sepas acabados y tipo de climatizacion que te lo cuente por encima un constructor a cuanto saldria el m2 y el total.
Que los arquitectos siempre van a la baja, te dicen x €/m2 pero no cuentan ni el vallado perimetral, ni el ajardinado exterior ni muchas otras cosas. En tu caso a 1.600 €/m2 me parece razonable.
A mi el arquitecto me dijo 1.100 o 1.200 a lo sumo y no encontré un constructor que me bajara de 1.400 €/m2 sin muchos lujos y te hablo de hace 2 años.
#1043 Muchas gracias tio, el tema de comprar el terreno nos genera duda porque básicamente nos quedaríamos casi sin un duro y aunque nos den después el 80% tampoco no queremos quedar en calzones.
¿Cuánto es lo mínimo que andan pidiendo ahora de entrada? Me he tenido que comprar coche y tendría el 10% solamente... Suben mucho el interés por eso?
#1036 1600m2 + IVA, no?
Un amigo mío tiene 2 empresas, una de reformas y otra de construcción y me dice que reformas integrales son 1k por M2 y construcción nueva 1500 M2 (todo esto sumarle el IVA aparte).
Esto fue hace como 1 año, me dice que ahora ha tenido que subir entorno a un 15-20% mas, eso sí con buenas calidades
Lo del terreno, ya sabes cuál? El propietario es privado o empresa? Si es una empresa es IVA al 21A%. Muchos suelosnlos tienen empresas o un privado pero resulta que el suelo está a nombre de empresa.
Luego otra cosa, depende los bancos durante la construcción hacen visitas. Hay algunos que son solo 4 visitas y otros que hacen 1 al mes. Cada una suele costar 250e. Que es poco a estos niveles pero todo suma.
Lo más cómodo en principio es buscar constructoras que tienen el terreno y todo y te hacen autopromoción con algo que ellos ya tienen de base y tú diseñas el interior. Te ahorras mucho tiempo de arquitectos (1-2 meses) y de licencia (depende ayuntamiento pero por lo que me han contado de 4 meses con suerte y hasta 12 meses). Poque eso es otra hasta que no tengas licencia no hay hipoteca y hasta entonces puede pasar mucho tiempo y las condiciones cambian.
Un banco no te da hipoteca sin ser dueño de terreno + tener el diseño + tener licencia. Te pueden "pre aprobar" pero si no se empieza la hipoteca hasta dentro de 1 año las condiciones pueden cambiar.
Llevo más de una semana esperando a que EVO me diga slgo después de haberme tenido subiendo como 30 documentos distintos por sus pelotas...
Va para casi 3 semanas el puto proceso con ellos...
En cambio el BBVA en una semana me ha enviado hasta su tasador a ver el piso que queremos comprar.
Mi puta vida que ganas tengo de que se acabe esta mierda.
