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Calculadora: Cuanto pagas de préstamo o hipotecahttps://app.bde.es/asb_www/es/cuota.html#/principalCuota
#1378 el problema que tenéis es que aunque logréis financiar el 100%, necesitáis contar con un 10-12% adicional para impuestos y gastos. Vuestro ahorro ahora mismo es cero?
#1381 eso es, tasación, notario, alta luz y agua, seguro de vivienda, AJD/ITP/IVA y otros gastos... al final se te van hasta 20k en impuestos y gastos varios para un piso de cerca de 200k. El gobierno facilitando el acceso a la primera vivienda a los jóvenes, jajajajaja. Creo que algunas CCAA bonifican el ITP si eres menor de 35 y cumples ciertas rentas, lo dejan por el 3% o así.
#1382 Es que si no haces piruetas, necesitas el 20% del precio del piso + 10% IVA o ITP + X% gastos, es decir un 35% en total.
Como dices, algunas comunidades bonifican el ITP si es para vivienda habitual + ganas menos de X€/año + eres menor de X años. En el caso de Cataluña por ejemplo del 10% baja al 5% (o baja 2,5% por cada titular, es decir, si hay 2 titulares y uno cumple los requisitos y otro no, queda ITP del 7,5%).
Es una locura... o haces casapapis durante varios años para hacer el colchón, o es imposible meterse en una vivienda.
#1383 Un gestor te va a cobrar unos 5.000€, que es una pasta que debes añadir al total de hipoteca que vas a tener que pedir, por lo que si vas justo con los gastos añadir 5k más pues puede ser contraproducente...
Yo intentaría hacerlo sin gestor, he visto hipotecas de amigos llevadas por gestores y si, consiguen más % pero luego las condiciones son una puta mierda. Hipotecas casi al 3% petadas de seguros y vinculaciones cuando la gente las consigue al 1-1,5%, etc.
En mi caso, estoy ahora con EVO banco hipoteca variable contratada hace 2 años y en conversación para hacer una novación con ellos a una mixta 20 años fija al 1,19% y luego E+0,99% creo (aunque casi seguro me la acabaría quitando antes de acabar los 20 años).
Ahora con la variable que tengo estoy E+0,89% y en la próxima renovación (octubre) todo apunta a que ya se va a poner casi igual o más caro que esta mixta, creo que me merece la pena el cambio.
Lo que me están intentando meter que contrate fondos de inversiones u otras cosas con ellos para hacer la novación, en principio no tendría ningún gasto excepto que les presente la nota simple de la casa (que vale creo que 10-15€).
#1385 en ese caso lo mejor es decir que vas a denunciarle a tu primo el inspector de Hacienda, para que estén vigilantes de las transferencias/reintegros de pasta de los posibles compradores 
Qué asco me da esa gente, y todavía más imbécil el que llegue a pagar en negro a partir de dinero blanco.
Nosotros en la búsqueda de casa, no era lo común. Pero a los dos que nos encontramos que también querían una parte en negro (para ahorrarse plusvalías), era increíble con que naturalidad lo exponían a unos desconocidos (nosotros), y supongo que a todo el que pasara por allí preguntando.
Tengo una duda que buscando un poco no he logrado resolver del todo y es muy sencilla.
Quiero pillar un piso para alquilarlo, la cuantía del alquiler cuenta como ingreso mensual tipo el de la nomina para futuros prestamos?
Es decir, si lo alquilo por 500€ y cobro 1500€ netos de nomina, el día de mañana si voy a pedir otro préstamo me contaran como que gano 2000€ al mes?
#1386 Da para trolling bueno el soltarle en ese momento “caballero, mi hermano es inspector de hacienda. ¿He oído bien que usted quiere cometer fraude fiscal?”
Solo por ver la cara del subnormal en cuestión acojonándose valdría la pena. Total, no vas a comprarle el piso así que te da igual.
Buenas, acaban de darme el resultado de la tasación de una tasadora del banco y no me cuadra absolutamente nada.
El precio de compra de mi piso ya es un chollo por unos 20k por debajo de precio de mercado, pues aún así me lo han tasado 13k por debajo de mi precio de compra!!!! Que recomendáis hacer en estos casos?
#1394 con quien has tasado? pero vamos, si ha dado eso, pues es que ese será su valor?
puedes repetir la tasación a ver si suben...
#1386 Denuncié yo varios casos ante el Gobierno vasco y me dijeron que era muy difícil demostrarlo XD
#1396 hasta donde yo se, si no entendí mal, los bancos no tienen tasadoras. Lo que hacen es contactar con empresas que se dedican a tasar (de manera aleatoria, o eso dicen) y ahorrarte a ti el trámite.
#1398 Ya se lo que ha pasado. No me han tasado la plaza de garaje porque el del banco hizo mal la solicitud, encima dice que es culpa mía y que tengo que soltar otros 300 pavos para tasar la plaza. Yo estoy alucinando con la ineptitud de la gente. Entre estos y los de la inmobiliaria me dan ganas de mandarlos a tomar por culo a todos.
#1400 es culpa del banco que no han metido en la solicitud la plaza porque no va junto al piso, si no aparte.
Se lo puse en la solicitud a ellos y el gestor se está haciendo el tonto diciendo que es culpa mía por no especificarle (se lo especifique por mail literalmente)
#1399 Ya te irás acostumbrando. A mi también me las hicieron de todos los colores.
Hay mucha ineptitud buscada e involuntaria en este mundillo.
Comentábamos hoy con un grupo de gente entre birras (datos hipotéticos):
- Un inmueble con hipoteca activa. Se compró a 390k€.
- Hace menos de un año de dicha hipoteca/compra.
- Dichos propietarios quieren deshacerse del inmueble por problemas familiares (pero NO por económicos). Proponen un alquiler con opción a compra.
Aquí viene el tema:
- Los futuros arrendatarios (los que alquilen), ¿de que opciones disponen?
Inquilinos que quieren adquirir el inmueble, pero no disponen de entrada (si son altamente solventes).
1) ¿Pueden usar el alquiler de los pongamos 5 años acordados, como "entrada" de la hipoteca en caso de ser solventes pero no disponer de entrada?
2) ¿Se puede trasladar la hipoteca a los inquilinos (¿subrogación?) y entonces estos no deban dar entrada?
Simplemente, ¿seguir pagando la cuota mensual a mismas condiciones?
3) ¿Se puede trasladar dicha subrogación a otro banco y mejorar condiciones?
4) O ¿no es posible de subrogar la hipoteca y toca levantar una nueva hipoteca del inmueble por parte de los inquilinos, que liquida la existente de los propietarios? ¿Pero a que precio? ¿Se fija el precio del inmueble a los 390k€ de nuevo? ¿O hay que re-tasarlo?
Entonces el alquiler acumulado al momento de ejecución de cláusula de compra, ¿se usa para rebajar dicha tasación y al momento de ejecución de compra, el banco ejecuta la hipoteca por el 80% del valor 390k€?
¿Lo que conlleva probablemente una financiación intrínseca del 100% para los inquilinos?
Nadie ha sabido definir exactamente el escenario, en este caso (por alquiler con opción a compra).
Si es un contrato privado, se puede hacer lo que las dos partes esten de acuerdo.
1 El banco al inquilino le va dar la hipoteca del 80% de la tasacion, si el inquilino paga 5 años de alquiler y eso es el 20% te la deberian dar.
2 Se podria hacer pero como alquiler o comprando?, ellos tendran parte de la hipoteca pagada, eso te lo regalan?
3 Seguramente pero puede que tenga comision
4 Sera una hipoteca de 0, se vuelve a tasar todo y se da el 20% de entrada, el 100% de financiacion es dificil de conseguir.
Para el que vende yo no lo veo tan buena idea, porque esta 5 años pagando impuestos de una rentabilidad de un inmubeble que no es suyo, eso en el primer punto, alquiler con opcion a compra, por lo menos en los pisos de vpo, estas pagando 10 años el alquiler, pero no te descuentan nada del precio de compra, te vuelven a tasar el piso cuando pasan los 10 años y tu decides si quieres comprarlo o seguir pagando alquiler.
Lo mas justo para las dos partes son el punto 2, en el 3 y 4 como estan los tipos de interes no creo que consigas mejores condiciones, y en el punto 2 pactar por contrato que el inquilino sigue pagando la hipoteca como si fuera en alquiler durante 5 años, pasados 5 años el inquilino tiene la opcion de comprar el inmuble, se calculan las cuotas que pagaron los propietarios antes de entrar el inquilino, y el inquilino deberia abonar esa diferencia mas sigue pagando la hipoteca. Poniendo la hipoteca a su nombre
#1385 y luego si lo quieres vender tu en un futuro, te comes la plusvalia desde los 173k habiendo pagado de mas, no es lista la gente ni nada, algo parecido me querian hacer a mi cuando vendi un coche de segunda mano, te quieren pagar 400 y poner en el contrato que te dan 1000 euros xD
#1406 Visto y entendido. Nos debatíamos mas entre la opción 1 y 2. Por su complejidad.
Al final ambas son mezclables.
Suponíamos que dichos 5 años de contrato de alquiler con opción de compra entonces, podrían suponer el sufragio de los costes de hipoteca pagados por el propietario actual, ¿no?
¿Y entonces hacer una subrogación limpia, sin tener que pagar nada mas?
Decías:
#1406Arzki:y en el punto 2 pactar por contrato que el inquilino sigue pagando la hipoteca como si fuera en alquiler durante 5 años, pasados 5 años el inquilino tiene la opción de comprar el inmueble, se calculan las cuotas que pagaron los propietarios antes de entrar el inquilino, y el inquilino debería abonar esa diferencia mas sigue pagando la hipoteca. Poniendo la hipoteca a su nombre
A eso nos referíamos. A usar los 5 años de alquiler con opción a compra para pagar dichas cuotas pagadas por los propietarios actuales.
Recordar que el hipotético, es de inquilinos sin posibilidad de entrada (ni 10, ni 20, ni 36%. Osea, 0 ahorro), pero con alta solvencia (el tema como dices, es que los 100% + gastos en banco, rayan la dificultad extrema. De ahí el debate. Como conseguir un escenario plausible de "alquiler joven" o oportunidad real de adquirir inmuebles, hoy en día).
EDIT: aunque claro, entonces los propietarios actuales, siguen pagando hipoteca. Luego no les renta el negocio... cierto.
Si se subroga y hay que liquidar la parte pagada por los propietarios actuales, depende de la cantidad puede ser peor el remedio, que la enfermedad.
¿Habría que valorar ampliación de capital?
Pero entonces pedirían entrada de nuevo + gastos.
¿Casi te sale mejor lanzar nueva hipoteca y a volar no?
Entonces el escenario mas útil para un caso así, es el 1 puro.
Se pacta precio de venta en momento de arranque de alquiler.
Se descuentan los 5 años y al ejecutar compra, se pide hipoteca por precio pactado al inicio contractual. Como el precio de venta es menor al solicitado, si dicha diferencia supone el 20% + gastos, pues Eureka!. Es una entrada limpia a una hipoteca completa, al """100% + gastos""".
¿Lo veis así?
#1408 Le veo 2 fallos a tu solución:
1) La hipoteca te la seguirán concediendo por el 80% de la tasación (normalmente, algunos bancos pueden darte más). Por lo que dependiendo del gap entre precio pactado y de tasación, puedes estar jodido igualmente.
2) No veo qué ganan los propietarios iniciales con ese trato. Tienen lo peor del alquiler y de la venta junto.
#1409 El punto del fallo en 1 no es tal:
- Pactas el precio de compraventa con el propietario del inmueble -> Ej: 390k
- Tienes un alquiler con compra de 5 años donde cada año pagado de alquiler, cuenta a la deducción del importe a pagar. -> 1000€/mes para redondear, 12000 al año, 60k€ total en 5 años, más la entrada pactada en el momento de la formalización del alquiler con compra (15k para el ejemplo)
- Necesitas ahorrar 44k para ITP + Gastos en estos 5 años + Lo que ahorres para la entrada en el momento de la hipoteca --> 750€/mes, 45k€ a los 5 años
Teniendo eso en cuenta, cuando vayas al banco:
- De los 390k que tienes que pagar, 15k + 60k --> 75k ya están pagados
- Los gastos de gestiones y demás ya los tienes --> 45k
- El banco te tasa la vivienda al 85% o 90% con tu nomina (si, aunque digan que no, lo hacen) --> Te cubre 331k (85%), pero tu solo tienes que pagar 315k restantes.
- Solo necesitas el 81%, y tienes el 100% de la vivienda, pagando menos que cuando estabas de alquiler, y de ahí en adelante cada cuota te supone un ahorro de dinero.
El punto 2 no veo ventajas. Ya que depende de la hipoteca que tengan los dueños, los nuevos dueños quizá no les interese.
