#30 Hombre según lo que comentas, garantías de que según lo tengas puedan entrar a vivir, vamos que no necesite reformas en este caso.
#27 En qué CCAA? es importante por los impuestos en la compra.
Vale, así pinceladas generales sobre como analizar esto.
La rentabilidad es el beneficio dividido entre el coste de montar todo. Yield = (beneficio neto / inversión)
Pongamos un caso:
En Madrid por ejemplo, en términos generales tienes que coger el precio del inmueble y añadirle un 9%.
Si la casa cuesta 200k. Pues tus costes de compra serán 218k. Ese es nuestro denominador.
El numerador sería: rentas por alquiler - IBI - costes estimados - comunidad de vecinos.
Pongamos que alquilas el piso por 1000€*12 meses - 200€ IBI - 400€ costes - 300€ comunidad vecinos. Me lo invento eh. Eso es 11100 €
La rentabilidad es 11100 / 218000 = 5%
Ahora! que pasa cuando lo coges con hipoteca? La hipoteca la tienes que ver como una palanca (de ahí que en inglés lo llamen leverage), esa palanca amplifica tus ganancias si lo haces bien, y tus pérdidas si lo haces mal.
Si coges una hipoteca al 2%, mientras obtienes un 5% estás generando un margen del 3% a cambio de asumir más riesgo.
Si haces los mismo números con la hipoteca reduces el denominador tal que así
40k de inversión + 178k de hipoteca.
Una hipoteca de 178€ tiene una cuota al 2% de 657€, que tienen que ir a los costes.
El numerador sería: rentas por alquiler - IBI - costes estimados - comunidad de vecinos - cuota hipoteca.
Es decir 11100 - 7884 = 3216.
3216 / 40000 = 8% de rentabilidad cash on cash.
Si perdieras dinero, perderías más dinero
Acabo de ver que has dicho en Salamanca, el tipo general de ITP (impuesto transmisiones patrimoniales) es un 10%, pero hay reducido para menores de 36 si va a constituir vivienda habitual, que es un 4%. Tienes que mirar si lo puedes pasar por vivienda habitual o no.
Hace unas semanas vi un hilo en twitter de un fulano que contaba cómo hacía las entrevistas, seleccionaba "candidatos" y demás (lo que dice @allmy de entrevistar como si fuese para un trabajo) y alguna cosa más que era interesante.
El problema es que no sabría encontrarlo ni decirte quien era xD
#30 Que la calefacción no sea eléctrica y tenga gas cuidad, descarta bloques antiguos básicamente, serán más baratos pero muchos contras si lo quieres alquilar a gente más o menos decente.
Si tu idea es para chavales que están estudiando, casi que da igual la pocilga.
#19 tan mala te parece la idea de que los inquilinos sean estudiantes de 18-24 años.
Aparte de los jaleos que haga con fiestas por el ruido y eso, y alguna puerta de un armario que se carguen de una patada haciendo el gilipollas.
Son gente que les une algo temporal al piso como es un curso académico. Y luego pagan los padres así que problemas con cobrar menos que con ningún otro tipo de inquilino.
Lo ves mal?
Parece que pilotas del tema. Tenías que hacer una mini guía con consideraciones. 
La rentabilidad bruta del alquiler en España es de entorno a un 4%, esto es, sin contar gastos pero contando hipoteca, ya que la estadística se hace sobre el fair market value. Lo que esté por encima en principio es atractivo, lo que esté por debajo, no tanto. Y honestamente para invertir al 3%, yo lo invertiría en otra cosa. Pero bueno, también si piensas vivir tu en el futuro....
Otra de las magias del Real Estate es que tienes 2 streams de rentabilidad:
- Las rentas que genera.
- El precio del activo.
Las rentas que genera tienden a subir con la inflación, y el precio del activo también. Sin embargo, el precio al cual compraste eso jamás cambiará porque está en el pasado. Así es como tienes viejecitas que sacan 2000€ por su piso en la castellana de madrid, que compraron en el año 70 a 5 millones de pesetas xD
Qué rentabilidad puedes esperar? Pues, en Salamanca ciudad?
El yield medio me sale 5.49% para la ciudad. Así que con deuda probablemente lo puedas llevar al 8%.
Por barrios, mis números me salen que:
Pizarrales 6,7%
Vidal 5,47%
Garrido 5,29%
Puente Ladrillo 4,97%
Capuchinos 4,95%
Carmelitas 4.89%
Delicias 4,84%
Centro 4,69%
tu que conoces la zona tendrás que valorar si por ejemplo en pizarrales hay muchos gitanos o no, y ese tipo de cosas.
Cuanta menor es la rentabilidad, en general también es más segura la inversión, aunque no se da siempre.
#37zmx:tan mala te parece la idea de que los inquilinos sean estudiantes de 18-24 años.
Mi rango de edad preferido.
No te ponen muchas pegas por nada.
Les pides a sus padres que firmen con su nómina, con lo cual si te ocupan el piso, vas contra la nómina del padre de todos ellos.
Así que no hay ocupas xD
Además si no puede pagarlo, el hijo se iría a una universidad de su provincia, no a otra ciudad a estudiar. Así que gran parte del filtro está hecho
Me encanta como los de siempre hablan de "especular" cuando ni saben lo que significa el término xD El nivel de economía que tenemos en este país cuando se confunde especular con invertir. Así nos va.
#12 Al meter estudiantes esta parte queda super reducida.
#1 Tema facturas... ojo que si está totalmente a nombre del propietario te la podría liar si lo diera todo de baja. Mira a ver si hay opción de que el contrato esté a tu nombre y solo cambies el titular de las facturas junto a la domiciliación de las mismas.
Tema fiscal... el alquiler de vivienda* conlleva reducciones cuantiosas (lo que implica que puedes legalizar el contrato sin que te robe demasiado el Estado); reducciones que no aplican si alquilas por habitaciones. Por otro lado, los derechos de los inquilinos también son diferentes si haces "alquiler de vivienda" o si haces otras modalidades (alquiler por habitaciones; alquiler temporal).
#30zmx:No pienso gastar nada en principio en el piso.
Según lo compré así lo alquilaré.
Eso no va así. Si no alquilas el piso en perfectas condiciones luego SUERTE para exigir que te entreguen el piso bien. Mínimo tendrás que pintar el piso y entregarlo bien. Además, cuatro muebles nuevos de IKEA hacen que el piso mejore muchísimo en aspecto, y si tienes suelo viejo de baldosa poner un parqué laminado cuesta cuatro duros y, nuevamente, te mejora el piso que flipas. Y mejorar el piso = cobrar más alquiler.
*Pongo asterisco porque por "alquiler de vivienda" se considera aquel destinado a solucionar la necesidad permanente de vivienda. En estudiantes que van y vienen no sé si aplicaría; ah, y solo puedes aplicarlo si alquilas el piso al completo.
#34allmy:Acabo de ver que has dicho en Salamanca, el tipo general de ITP (impuesto transmisiones patrimoniales) es un 10%, pero hay reducido para menores de 36 si va a constituir vivienda habitual, que es un 4%. Tienes que mirar si lo puedes pasar por vivienda habitual o no.
Si no va a vivir en él olvídate de poder pasarlo por vivienda habitual.
#40Prava:Si no va a vivir en él olvídate de poder pasarlo por vivienda habitual.
Ignoro por completo el mecanismo, pero si el problema es que te tienes que empadronar ahí unos meses...
#41 No, tienes que estar ahí empadronado durante X. Te lo digo porque un colega compró piso hace no mucho y él está empadronado ahí pero no vive (lo tiene alquilado). A los inquilinos se la suda porque el alquiler tampoco lo declara y eso que les ahorra en el precio del alquiler.
Vamos, tanto es así que quiere vender ya el piso pero no puede porque le tocaría pagar el impuesto que se ahorró.
#40 Supongo que te refieres a que al alquilar por habitaciones a estudiantes los contratos no van por la LAU, eso es un plus. Pero ojo con alquilar habitaciones a no estudiantes, tengo entendido que si hay problemas y terminas en el juzgado igual te toca comerte la LAU según decida el juez.
#30 Ah coño que es Salamanca , al decir ciudad universitaria automáticamente me centre en el barrio de madrid y claro los numeros no me cuadraban.
Económicamente siempre te va a salir mejor comprar un piso que este a medio equipar , meterle un poco de dinero y adecentarlo y entonces alquilarlo.
Si te metes en pisos con reformitas ya equipados la vas a pagar con creces.
Teniendo 40ks de herencia + 30 k sueltos veo totalmente viable lo que pretendes hacer , luego ya la rentabilidad que te de respecto a gastos/tiempo de gestion...
a mi me lo lleva la inmobiliaria, yo este año herede un piso de mis abuelos y lo tengo alquilado, buscate una buena inmobiliaria que te ayude con el proceso, yo me estoy sacando 1200 netos
suda de los comentarios de los muertos de hambre estos que te llaman especulador, ya les gustaria a ellos tener una chabola para vivir
#43neZbo:Pero ojo con alquilar habitaciones a no estudiantes, tengo entendido que si hay problemas y terminas en el juzgado igual te toca comerte la LAU según decida el juez.
No, ahí no hay mucho que rascar, en general dado que la LAU no contempla alquilar por habitaciones así que veo casi imposible que te la cuelen.
Ahora, donde sí que la colaban es en lo de "alquiler temporal". Es decir, había propietarios que hacían contratos "temporales" del piso completo sin justificar por qué lo eran (y así evitarse la LAU) y el juez sí que ha dicho muchas veces que UNA POLLA porque la temporalidad hay que justificarla. Por ejemplo, puedes justificar que tienes un FCSE de forma temporal en tu piso porque su destino dura 2 años (siempre que lo incluyas en el contrato, claro) pero una persona normal que no tiene intención de cambiar de zona lo tienes claro.
#46 Piensa que la inmobiliaria te cambia sus servicios por dinero. Esto es, si lo gestionas tú ganas más.
#47 He estado mirando y parece que hay bastantes sentencias afirmando lo que dices, que el alquiler por habitaciones nunca irá por LAU. No sé por qué tenía la creencia de que había excepciones, supongo que será por lo poco que me fío de las instituciones xD
#34 buena explicación pero no me cuadran las cuentas,
11100 / 218000 = 5%
3216 / 40000 = 8%
¿Pq no divides por 218k en ambos casos? No me entero...
Por experiencia personal creo que viviendas pequeñas son mejores, mis padres alquilan un piso de una habitación por el que se interesa normalmente alguien que vive solo o parejas jóvenes sin niños. Este tiene muchísima demanda y cada vez que se les va un inquilino el anuncio del piso dura publicado 1-2h de la gente que llama. Claro que esta en Madrid y bien de precio.
#51 Qué es lo que no te cuadra? A ver me he inventado la renta, el precio y tal eh xD solamente quiero explicar el concepto para que OP entienda como analizarlo y como pensarlo.
Pasas del 5% de rentabilida al 8% porque tienes deuda, y tienes que poner menos dinero, tu denominador se reduce más rápido de lo que se reduce tu numerador porque el coste del dinero es muy bajo. Si la hipoteca fuera al 5% en lugar de al 2%, probablemente no te sadrían los números
Porque en el escenario 1 no tienes deuda, en el escenario 2 sí.
En el escenario 1 tu pones 218k. A tocateja.
Pero en el escenario 2 tu pones 40k y 178k adicionales los pone el banco, no salen de tu cuenta. Y el banco te cobra una cuota al mes, por eso tus ingresos también se reducen.
#41 No, la cosa es que los universitarios van a utilizar tu contrato para pedir becas con bastante probabilidad y ahí va a haber datos cruzados que te pueden joder.
No merece la pena recomendar algo así. Eso es algo que tiene que nacer de él (porque como posibilemente acabe con multa rica rica así es culpa suya xd)
#53 y si alquilar una habitación del piso dónde vives? Podría pasar lo mismo pero es tu vivienda habitual, simple6que alquilar una o 2 habitaciones extra.
Lo comento porque justo estoy viendo la posibilidad de comprar un chalet el cual tiene un sótano con un salón extra + 2 habitaciones con luz natural y patio inglés, así que son perfectamente habitables no son zulos en sótano.
Me había planteado que como durante los primeros 5 años me van a sobrar habitaciones (entre la planta baja y la primera ya hay 4 habitaciones que con eso me sobra) podía alquilar las 2 habitaciones del sótano (con baño privado cada una y con salón y patio inglés) a estudiantes que me pagarían (casi) la hipoteca. Que no es que lo necesitase, pero para tener 100m2 vacíos en el sotano....
En ese caso no debería darme ningún problema, no?
#50 Yo lo tengo por mano porque mi TFG trataba sobre la vivienda así que esa parte la tengo más o menos fresca.
#56 Pero entonces no puedes tributar como "alquiler de vivienda" y eso lleva una reducción en el irpf creo que del 60%. Así que no compensa fiscalmente.
¿Cuando un arrendamiento tiene derecho a reduccion del 60?
En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 por ciento. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente
#56FerPina:Lo comento porque justo estoy viendo la posibilidad de comprar un chalet el cual tiene un sótano con un salón extra + 2 habitaciones con luz natural y patio inglés, así que son perfectamente habitables no son zulos en sótano.
Sin problema. Haces un alquiler como si fuera una habitación, en el contrato indicas exactamente qué usos entran y cuáles no y pista. Al no ser "alquiler de vivienda" tienes mucha más libertad para elegir muchas cosas del contrato.
@allmy GRACIAS CRACK!
Justo lo que estaba buscando. Una mini-guía de como empezar a mirar y comparar opciones.
Imagino que te dedicas a esto, o bien de forma particular, o trabajando para una inmobiliaria/banco.
Porque estás muy al loro. ¿Cómo sabes tanto de Salamanca y qué zonas son rentables? Ya tenías estudiada la zona porque eres de aquí o hay alguna web donde consultarlo?
Me voy a chapar todo, y voy a ir haciendo cálculos a ver qué tal.
@Prava al final no me quedó claro. Me conviene empadronarme para beneficiarme o no? 
