Trabajo en el mundo inmobiliario y respondo preguntas.

TripyLSD

#298 Casi todos son así.
Otra cosa es que el inquilino puede prorrogar el contrato durante los 5 primeros años

s3niK

#274 y #278
Estado pensando en si os presentaba una simulación de negociación como yo las encauzo. Y la subía bien descrita al foro, con sus fortalezas.. sus debilidades, como defender tus argumentos. Que exponer.. como dirigir la negociación. Etc...etc. Pero luego he pensado que son años a mi espalda preparando estas virtudes en torno a mi trabajo. Años leyendo y escuchando a gente que sabe mucho de este tema. Años estudiando sobre ciertos puntos de economía. Desde la perspectiva del macro al micro que se maneja en entornos donde nos movemos a diario. Desde pagar por acudir a algún seminario a comprarme libros sobre la interpretación de los gestos y el lenguaje visual.

Porque os pongo este tocho?

Pues sencillo. Me puse a escribir un plan detallado de acción para negociar una venta a vuestro favor, y me di cuenta que lo que escribía era una condensación de todo lo que os describo. Y lo siento pero no puedo regalar todo eso en un foro. Si bien un foro al que tengo mucho cariño, pero no el suficiente para compartir mi forma de actuar y todos mis pequeños secretos.
Estoy dispuesto a seguir ayudando resolviendo todas vuestras dudas lo mejor posible. Seguiré enviando a la gente contratos de alquiler o de arras por poner un ejemplo encantado.
Seguiré contestando a vuestras demandas en privado porque me entretiene y a parte es algo que me ayuda a tener siempre fresco todo lo que he ido aprendiendo estos años. Pero no os puedo dar una estrategia de compra que vaya más allá de no aceptéis un no por respuesta y sed agresivos a la vez que calmados.

#277
Soy de los que mis honorarios dependen más de la rapidez y la satisfacción del cliente por lo que si lo vendo antes cobro algo más que si tardo un poco. Pero mi índice digamos que ronda entre las 3 semanas y el mes para vender una propiedad.

#286
Yo pagaría por volver a encontrar algo bueno a 3.000€ m2 en Madrid, y digo algo bueno. Como se encontraba antes, pisos con ascensor, exteriores de 60/70 metros , con sus 2 dormitorios y a renovar que no reformar. Eso ahora te cuesta por donde me muevo en el centro mínimo 4.500€ m2.

#289
No es tanto la antigüedad, como el estado de conservación del edificio. Si el inmueble está en Madrid, la consulta es rápida, te vas a la página de la "ITE" y verificas el estado de la misma, luego el segundo punto "la llamada trampa": Conseguir el teléfono del administrador de la propiedad y engatusarle para que suelte prenda. En la ITE puedes ver como esta frente a sus obligaciones arquitectónicas con la ciudad el edificio. "Si tiene bien la fachada, si sus pocerías están bien." Cierto que existe mucho mamoneo en esto, pero en Madrid el sistema es bastante estricto y de fiar. A nadie le interesa que en esta ciudad empiecen a caerse los edificios. Tener en cuenta que aquí en donde yo me muevo por ejemplo. En el centro de la ciudad la media de edad en edificios está en torno al siglo de vida.

#292
Primero el local, muy importante es poner un plano. 100% obligatorio, por que el 90% de la gente que te llame para verlo necesita tener algo que le ayude a visionar su próximo negocio. Un buen plano acotado con todas las características del local este en bruto o no es lo más importante. Luego te ayudara, igual que pones tus requisitos animar al cliente a visitarlo y conocerte, igual que pides avales, indica tu predisposición a colaborar con el acondicionamiento del local ante proyectos de interés para tu propiedad. Y luego también te recomiendo acudir a un buen profesional que tenga en su cartera, empresas. A los supermercados, los gimnasios, y grandes restaurantes por ejemplo uno tiene que captarlos, no suelen llamar a la puerta salvo que sea una ganga.

#295
Siento volver a decirte como te dije mensajes mas atrás, que si no incluiste la tasación en las arras, no vas a recuperar ese dinero. Es como si llevas a un arquitecto a que revise el inmueble que vas a comprar, y ese arquitecto te cobra la visita. Cosa que muchos como es normal cobran. Si al final no compras. Ese dinero es dinero que pierdes.

#297
Si tienes solvencia para credito, porque poner en riesgo tu capital principal. Por no perder en unos intereses? Sencillo, busca una hipoteca que no te penalice la cancelación a corto plazo y a correr.

Te respondo esto porque no entiendo bien tu pregunta. Disculpa. Es que lo fácil que sea de vender una propiedad que tiene que ver con la hipoteca?
Si compras pensando que va a valer menos después cuando vendas que cuando compraste. Directamente estas loco, no compres!! Y si vendes muy por encima, que más te da hipotecarte que no. Tú decides!

#298
Existe la opción si se refleja exactamente que la ley de arrendamiento estipula "TAL Y CUAL", pero estando informadas ambas partes de esto por situación personal y de mutuo acuerdo decidís alquilar por 1, 2.. o el tiempo que sea. Igualmente esto cambia constantemente, es mi abogado el que maneja estas cosas. Pero ahora mismo la única manera de hacerlo curados en salud es como te indico.

#299
Te podría decir 40 que yo utilizo. Pero volvería al punto #274 y #278 :)

Espero serviros de ayuda. Y disculpad la tardanza, pero entre trabajo y disfrute uno tiene que priorizar y cuando se me acumulan respuestas luego sé que de media hora a una hora no me la quita nadie respondiendo a todo el mundo.

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Ivlas

#1 Necesitas a un traductor ruso-español? O alguien q hable ruso?

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s3niK

#303
Pues ahora mismo no! pero si me mandas MP con tu tlf te agendo y seguro que a lo largo del año podemos trabajar juntos alguna que otra vez. Sobretodo si estas dispuesto a responsabilizarte por ejemplo de la traducción de una escritura. Algunos lo hacen, otros no. Si mintieras a alguien con tu traducción, te podrían demandar por una venta fraudulenta. xD!
Ya que preguntáis, me vendría bien tu contacto y también el de alguien que sea capaz de hablar chino. Ya traducirlo sería muy top, está demasiado bien pagado ahora mismo yo creo para que abunde gente en el foro buscando trabajo con eso..xD

intelntl
#302s3niK:

Existe la opción si se refleja exactamente que la ley de arrendamiento estipula "TAL Y CUAL", pero estando informadas ambas partes de esto por situación personal y de mutuo acuerdo decidís alquilar por 1, 2.. o el tiempo que sea. Igualmente esto cambia constantemente, es mi abogado el que maneja estas cosas. Pero ahora mismo la única manera de hacerlo curados en salud es como te indico.

Básicamente el casero me quiere alquilar de año en año, pero yo quiero 5 años. La ley prevalece a lo que firmemos?

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s3niK

#305
Si no se indica claramente como digo, si! pero cuidado, que a nivel interpretativo es lo que firmas. Otra cosa es que a ti té de por demandar, el juicio
con la ley en la mano, ganarías. Pero mi consejo es que lleguéis a un acuerdo amistoso. Empezar ya un alquiler con estos mamoneos..

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intelntl

#306 Entiendo perfectamente lo que quieres decir. Lo que no quiero es que me la cuele... rollo que me quiera subir de precio todos los años. Si es a 5 años solo me puede subir lo que diga el contrato... no sé Gracias por tus respuestas!

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s3niK

#307
Correcto. Solo puede subirte el valor
" LA LEY:
Las partes contratantes convienen que la renta total que en cada momento satisfaga el arrendatario, se actualizará cada año y en caso de prórroga y al término de cada una de ellas mediante la aplicación íntegra del Índice Nacional General de Precios al Consumo fijado por el Instituto Nacional de Estadística u organismo que lo sustituya. La revisión se efectuará por años naturales, repercutiendo en el recibo emitido al mes siguiente de la publicación del IPC los atrasos habidos desde el mes de Enero del año en curso, o, en su caso desde el mes de la firma del contrato.

El arrendador deberá comunicar al arrendatario la actualización de la renta anual conforme al I.P.C. acompañando Certificación del Instituto Nacional de estadística acreditativa de la variación en dicho índice.
"
Punto y pelota durante 5 años.

1
24 días después
wOlvERyN

Buen hilo! Me he leído un trozo y no puedo esperar a leerlo entero, eres justo lo que necesito.
Te mando un MicroPene.

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s3niK

#309
Jajaja, puto Wolvy que troll eres. Otro microDick para ti bro ;) y cuidate mucho atras.

B

#1 Bajo tu opinión, como es posible que la concesión de hipotecas no haga más que bajar y los precios en Madrid no bajan o en algunos casos suben? Es verdad que hay poca obra nueva pero lo de Madrid se salta mi conocimiento en economía; no tiene ni pies ni cabeza.

1 1 respuesta
s3niK

#311
Madrid y periferia son los lugares de España donde mas crece la obra nueva, en torno a 25.000 viviendas en el próximo año y medio. Eso puede tener mucho que ver, eso y el crecimiento macroeconomico en el centro de la capital debido sobretodo a la subida del turismo.
Son los dos puntos más importantes para que Madrid este experimentando un aguante en la bajada de los precios. Mientras que en otras provincias la caída en las ventas y la subida en los tipos de interés de las hipotecas es totalmente diferente.

1 mes después
TheDamien

Buenas noches señor @s3niK, mi duda es la siguiente:

Esta semana visité un segundo piso SIN ascensor,recien reformado(no tiene puestas ni las luces, 0 muebles,sin electrodomesticos, está puesta la tarima flotante y los baños y ventanas reformados) en la zona de la estacion de trenes de Alicante (cerca del centro,calle poco transitada...), la inmobiliaria me pide 115ks por sus 120m2. ,sale el m2 a 950€.

El tio me dice que igual el casero baja 5ks si le apretamos blablabla yo le dije que lo del ascensor es un problema gordo que le apretemos más, que la casa no tiene ni nevera, ni luces puestas...

Piensas que podría pedirle 100ks dado que tengo el dinero en mano? Ya le he dicho al de la inmobiliaria que el miercoles me lleve a verlo otra vez que tengo el dinero en mano y que esto va sin hipoteca, al contado. Crees que si le planto una oferta de 100ks frescos me los coja?

Gracias de anteabrazo.

1 3 respuestas
Ninja-Killer

#313 Si, y si no te lo aceptara es mongolo. Si es al contado incluso le puedes apretar más.
No se como estará el mercado en esa zona, pero el no tener ascensor es para pensárselo dos veces. ¿El edificio tiene posibilidad de poner ascensor en un futuro? Porque eso es algo a tener en cuenta

2 respuestas
TheDamien

#314 No,no tiene espacio para ascensor,aun así he visto gente mayor subiendo y es un segundo piso que tampoco es que sea infrahumano subirlo,no quiero imaginarme a los del quinto...

Sé que a futuro puede ser un inconveniente si tuviera un niño etc, pero repito, no creo que un segundo piso te arruine la vida...

Entonces cuanto le enseño? Encima le urge vender por que no paran de actualizarlo en su web y lo tienen como destacado del mes... Es que se la meto dobladisima pero quiero saber cuanto enseñarle encima de la mesa el miercoles para que pique

shelll

No se como esta esa zona, pero en la mia, dos pisos de similares caracteristicas uno con y otro sin ascensor son 20-30k de diferencia (si no mas, parece que estes pagando tu el ascensor) si ademas me dices que no tiene ni hueco, por ahi y con lo del dinero al contado puedes apretar todo lo que quieras, yo empezaria por 90-95 a no ser que la zona sea lo mejor de alicante, cosa que desconozco. Busca algo de similares caracteristicas con ascensor y echa cuentas. Tampoco te dejes llevar por lo de "reformado" por que es muy comun ver lavados de cara al piso con reformas de dudosa calidad (no digo que este sea eso pero es una posibilidad) y sacarle un beneficio a la reforma de 30 o 40k.
Y como dice #314 un piso sin ascensor tiene muchos handicaps para tu dia a dia y para luego deshacerte de el si te fuera necesario, yo personalmente no me compraria un piso sin ascensor y menos sin posibilidad de hacerlo.

1 1 respuesta
_LuZBeL_

#313 yo creo que sí te gastan más estarás más agusto, además que tienes bastante dinero ahorrado, compralo con ascensor, te van a subir las cucarachas por ese barrio y ten cuidado con que no de las ventanas hacia las vías porque tengo algún conocido que lo pasa mal por el sonido.

SikorZ

Buenas @s3niK gracias por este hilo, porque la verdad es un tema importante en el que salen muchísimas dudas y con lo que todos tenemos que acabar lidiando alguna vez.

Mi duda no es para nada dificil, quizás la pueda resolver otra persona, pero gracias a los que participan igualmente:

Llevo 2 años alquilado en un piso y en este último el dueño intento hacerme una "trastada" para subirme el alquiler pero lo hizo 3 dias antes de la renovación y además de forma muy sucia, basicamente nos queria hacer pagar el doble por la plaza retorciendo la realidad.

Esta tactica no coló (fue muy torpe el tio la verdad) así que tengo claro que este año va a, con tiempo, intentar subirme el alquiler como sea. Legalmente no puede hacerlo pero bueno eso es otra historia (es un piso de alquiler social entre comillas, y ya pagamos 150€ en ngro por encima del precio oficial). La cuestión es, a la hora de renovar los 3 años que punto dentro del contrato llega?

Osea, si avisa de subirme +15 dias de la renovación tendre que comerme lo que me diga? o ya automaticamente se renueva hasta los 5 años o... como va?

Yo quiero seguir en el piso un par de años mas por lo menos, mientras busco para comprarme otro, incluso si me sube un poco no me importaria pero me gustaria saber que derechos tengo porque lo mismo se le va la olla y de 550€ me lo sube a 700€ facil, que es bajo para como está el mercado =/...

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Ninja-Killer

#316 Por aquí por los pueblos de la zona metropilitana de Valencia la diferencia entre tener ascensor o no es de entre 10k y 15k aprox.

#318 El contrato de alquiler es por defecto 3 años (cuando lo firmaste, ahora son 5 años). Normalmente se suele incrementar el precio cada año sobre el IPC, a no ser que se pacte otra cosa y esté reflejado en el contrato, claro. Lo normal es que sea un precio fijo durante la vigencia del mismo. Por supuesto, un pacto es algo que aceptan las dos partes... si no, es una imposición. Si se cumple el contrato, hay que negociar otro (que puede ser que sea un calco del anterior), donde él es libre de pedirte lo que sea; así como tú eres libre de aceptar o no.

El contrato no se renueva automáticamente transcurridos los 3 años en tu caso. Eso si, para la renovación hay que hazlo con un plazo de 30 días antes del que finalice como máximo. No es plan de que le digas/te diga que no sigues en el piso el día antes...

1 respuesta
SikorZ

#319 ¿Entonces debería decirle que hablemos del contrato antes de que se cumplan estos 3 años?

Osea, ¿si no le digo nada en teoria al cumplir los 3 años no renovamos automáticamente?

Porque si le digo: "Oye, queremos renovar al menos otros dos años" en lugar de cayarme y que se renueve sólo me va a meter todo el pollazo por preguntar, mi tactica era dejar que se olvide de la fecha, pasara y renovaramos puesto que nadie ha dicho nada del tema...

2 respuestas
Ninja-Killer

#320 Se renueva automáticamente cada año dentro de lo que dure (3 años en tu caso). Pero al finalizar esos 3 años, que desde el verano pasado son 5 años, no se renueva el contrato automáticamente, queda extinguido

2 respuestas
Mewtwo

#321 el contrato se renueva cada año despues de los 3 años automaticamente si ninguna de las partes renuncia o se queja.

No necesitas un nuevo contrato.

1 respuesta
SikorZ

#322 #321

Eso tenia entendido yo, que a partir de los 3 años va año a año

Asi que supongo que hay dos opciones, que me hable con tiempo para rehacer contrato nuevo con otro precio o que se olvide automaticamente no?

En caso de querer rehacer contrato con cambios y tal, con cuanto tiempo deberia avisarme? Porque si me sube mucho o me intenta estafar paso de renovar la verdad...

2 respuestas
s3niK

Me encanta ver a tanto profesional dando consejos erróneos a todo el mundo...

#320
El contrato de alquiler por ley actual es de 5 años, y la renovacion tacita ya no es de 1 año, es de 3... tu quizas firmaste antes de diciembre de 2018 por lo que tu contrato actual sea antiguo. Aun asi, en caso de demanda, la legislación te protegerá siempre bajo el estándar actual.
Y os transcribo:

"a Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) especifica que la duración del contrato de alquiler es, como mínimo, de un año. Asimismo, hace unos meses se instauraron unas modificaciones en la legislación del alquiler. Por tanto, con la puesta en vigor del Real Decreto de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler el 19 de diciembre de 2018, se indica que el contrato se puede actualizar automáticamente hasta alcanzar una duración de 5 años, siendo 7 años en caso de que el propietario sea una persona jurídica.

Por otra parte, el periodo de prórroga tácita una vez finaliza el contrato pasa de ser de un año a tres, según la normativa del Real Decreto. Es importante señalar que estos cambios no tienen un carácter retroactivo por lo que solamente afecta a aquellos contratos firmados a partir del 19 de diciembre de 2018.

Por favor no deis falsas informaciones a la gente. Lo que Ninja indica es correcto y no lo es, por la nueva ley se extingue, pero en este apartado premia lo que hemos firmado ambas partes, y el 90% de los contratos de alquiler incluyen esa notación de renovación tacita. Por lo que si, el 90% se renueva, y los firmados desde diciembre de 2018 se renovarían por 3 años no por 1.

Respecto a los tiempos que deben pasar según ley para la no renovación y revocación del contrato actual son 30 días. Pero esto puede entrar en conflicto con lo que tu tengas firmado, si quieres mandarme tu contrato por privado. Mandame MP y lo hablamos.

#313
Yo pelearía el precio mucho más, por que siempre lo hago, pero claro aquí todo depende de lo hábil que seas a este respecto. Para subir siempre tienes tiempo...

1 2 respuestas
Ninja-Killer

#323 30 días antes de finalización o más

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SikorZ

#324 Pues era anterior a Diciembre/2018

Aunque ahora que recuerdo creo que ponia que la renovacion era año a año.

En ese caso entonces entiendo que igualmente es año a año con 30dias de antelacion si quiere cambiar algo no?

Por lo demas salvo esa clausula creo que no habia nada mas sobre el tema

#325 Gracias

1 1 respuesta
s3niK

#326
Correcto.

1 1 respuesta
SikorZ

#327 Gracias tio, la verdad es que estos temas son una mierda, al final uno nunca tiene claro sus derechos >.>

1
L

A mi mi casera el año pasado me hizo contrato de UN año. El mínimo legal son 3???

Me vence el 30 de abril, cuando me tendría que comunicar si decide renovarme o no? Y de renovarme, podría poner el precio k Le diera la gana?

Actualmente pago 570€ por un piso miedoso un cuarto sin ascensor y encima 0 aislante térmico. Pero es barato...

B

#318 y luego dicen los eruditos que hay que regulsr el precio del alquiler. Ya pagas en negro sin estar regulado imagina regulandolo lo que pasaría.

1 respuesta