#9966 Lo que he dicho. Bonos y alternativos.
El problema de los bonos es que no puedes comprar un bono de 10M, por lo que tienes que comprar ETFs de bonos.
Y los alternativos, como las REITs, simplemente responden a otros fundamentales.
Al final navegas 2 elementos macro: la bolsa está en maximísimos (aunque lo dividas entre M2 - que es lo que a mi me asusta), y los tipos de interés están cayendo.
El asunto es simple. Los High Yield bonds llegan a rentabilidades del 8%, y las REITs superan 5%, hasta el 8%, de forma razonable. Luego las mREITs tienes del 10% en adelante que te dan un upside extra. Entonces, aunque sean dividendos y menos eficientes, si te dan un 8%, ya te están dando la rentabilidad histórica del S&P, pero además, te están cubriendo de una bajada de la bolsa. Además navegas hacia unos tipos más bajos, lo que disparará el valor de los bonos y las REITs.
¿Por qué? Pues por varias razones - Bonos:
- Al caer la bolsa, el dinero va a alguna parte, parte irá a bonos e inflarán su valor.
- Si la bolsa es menos rentable, los bonos son más valiosos por pura comparativa.
- Si el estado de Turquía firma un Bono al 8%, ese bono siempre va a rendir al 8% (pongamos que paga 8M sobre un principal de 100M) (a no ser que quiebre, obviamente). Por qué entonces, la rentabilidad del fondo/ETF es menor? Pues porque la gente está dispuesta a pagar 120M, por el claim de 100M. Y esto pasa cuando las otras alternativas de inversión son peores en cuanto a su riesgo/rentabilidad.
Es decir, verás una apreciación de los bonos y ello reducirá su rentabilidad, lo que te permitirá vender en máximos y entrar a la bolsa, no en mínimos, pero un poco pasado el mínimo.
Razones para las SOCIMIs/REITs:
- Hay un tema de valoración igual que el de los bonos. Compras realmente una participación de un edificio que recibe unas rentas. Esa participación que obtiene un flujo de capital se hace más rentable en comparación a la bolsa cuando esta baja. Las rentas no cambian.
- Además la deuda que tienen estas empresas se reduce conforme baja el tipo de interés porque las hipotecas suelen ser variable o tener un componente variable, por lo que producen más.
- Además, al reducirse los costes hipotecarios, o de financiación, alguien puede comprar ese edificio a un precio mayor, por lo que los yields, es decir, las rentabilidades, se reducen por la expansión del denominador.
En resumen, las REITs, se valoran diferente a las acciones al uso. Por lo que, si bien caerán cuando caiga la bolsa, caerán menos. Aunque aquí hay que hacer una disertación sobre el tipo de REITs. Si la bolsa cae porque el sector financiero estalla, y tu tienes REITs con oficinas en Nueva York, en la zona financiera, pues igual caes más. Pero esto se arregla con diversificación.
Como nota adicional, los yields no reflejan las bajadas de tipos hasta más o menos 12 meses después. O sea que también te puede pillar a contrapie. Pero bueno.
Luego está mi apuesta personal - mREITs.
- Las mortgage REITs, en lugar de comprar edificios, compran tu hipoteca. Entonces poseen tu hipoteca, y cuando tu haces tu pago mensual, el interés es el beneficio de la mREIT.
- Sin embargo, no es tan sencillo, ya que hay un porrón de magia financiera por el camino. Las mREITs, para comprar tu hipoteca, se endeudan. Esa deuda está generalmente en más corto plazo (por lo que refleja los tipos a corto casi de forma inmediata), que las hipotecas que ha comprado, que se firmarían cuando se firmarían.
- Esto hace que sean EXTREMADAMENTE sensibles a los tipos de interés.
- Mi teoría es que si no han quebrado ya con los tipos como han estado, no van a quebrar con los tipos bajando, es así de sencillo, por esto estoy comprando mREITs como ARR, o NLY. Yo creo que el mercado se equivoca cuando les da más de un 50% de probabilidad de quebrar. Y esto se verá en una apreciación significativa a medida que los tipos bajen los próximos 2 años. Lo cual multiplicará mi inversión en ellas.
Entonces mientras el mercado no me de la razón me estoy llevando dividendos del 15%-22%. Y cuando el mercado me de la razón, se van a apreciar y las voy a vender.