En esta parte 2 vamos a ver cómo funciona el precio de la vivienda, así como una breve historia sobre el mismo y los factores que le afectan.
Parte 1 - La mentira del IPC: https://www.mediavida.com/foro/off-topic/destruccion-clases-medias-parte-1-mentira-ipc-705990
Parte 2: Estás aquí
Como dije en el anterior hilo, el IPC elimina de un plumazo 2/3 del gasto en vivienda de las familias. Esto de por si es malo, ya que no refleja una parte sustancial de los gastos de las familias. Pero, al fin y al cabo, el alquiler de vivienda, por como tenemos configurada la ley, tiende a seguir la estela del IPC (recientemente, esto no pasaba antes).
Fuente en [10]
La gran pérdida de poder adquisitivo ocurre por el hecho de que el IPC, como indicador, ignora el precio de compra de la vivienda, es decir, el valor del activo. Vamos a ver antes cómo se analiza la vivienda como inversión, y también cómo funciona el mercado del alquiler. Hacer esto es necesario, ya que los inversores en vivienda actúan como un actor racional, que deja de comprar cuando la vivienda está muy cara, y se pone a comprar cuando la vivienda está barata, median en el mercado. Ocurre lo mismo en el mercado de valores, el porcentaje de participantes del mercado, sea este un 10% o un 20%, que compra o vende con criterios racionales, determina por lo general el precio. Esto puede no darse en algunos momentos concretos cuando un activo se vuelve altamente especulativo y/o popular (ej. viviendas en el barrio Salamanca, o acciones de GME durante la locura de Reddit); sin embargo, estas situaciones de irracionalidad del mercado, en el mercado de la vivienda, están acotadas en el tiempo y en el espacio.
Un inversor que compra una vivienda se fija principalmente en un número, el yield. Yield no es más que el anglicismo para “cosecha, rédito, interés”. Es decir, cuantos euros por cada euro invertido nos está generando lo que estamos comprando. Este es un elemento crítico en el mercado de la vivienda y del alquiler (así como en cualquier otra inversión), que va a determinar todas las decisiones financieras de todos los inversores.
Hagamos 3 ejemplos simples con números redondos (vamos a ignorar gastos e impuestos ya que no son relevantes para esta historia):
- Ejemplo 1 – Ejemplo base: tenemos una vivienda de 200.000€, que alquilamos por 12.000€ al año. El yield / rentabilidad, se calcularía como 12.000 / 200.000 = 0.06, o 6% de rentabilidad.
- Ejemplo 2 – Si duplicamos el alquiler manteniendo la vivienda al mismo precio: en lugar de 12.000 de alquiler, cobramos 24.000 al año la rentabilidad sería 24.000 / 200.000 = 12%. El doble.
- Ejemplo 3 – Mismo alquiler, duplicamos el precio de la vivienda: Si mantenemos los 12.000 de alquiler, pero la vivienda cuesta 400.000 la rentabilidad sería 12.000 / 400.000 = 3%. La mitad.
Como vemos entre el ejemplo 1 y el ejemplo 3, la rentabilidad del activo depende del equilibrio entre el numerador y el denominador, podemos duplicar el precio de compra de la vivienda, sin tocar el alquiler, reduciendo la rentabilidad. Por lo tanto, entre el ejemplo 1 y el ejemplo 3, hemos duplicado el precio, y en cuanto al IPC, no veríamos absolutamente ninguna diferencia.
Es decir, que subiendo el alquiler (numerador), o bajando el precio de la vivienda (denominador), aumentamos la rentabilidad; y bajando el alquiler (numerador) o subiendo el precio de la vivienda (denominador), reducimos la rentabilidad (esto pasa siempre, tanto es así que determina cómo funcionan casi todos los sectores de la economía – si queréis otro día os hago un hilo sobre el ciclo del capital).
Es por tanto la rentabilidad, lo que media entre el precio del alquiler y el precio de compra de la vivienda. El precio de la vivienda por tanto, está enormemente afectado por la rentabilidad de la misma (ojo, no necesariamente al revés, ya que siempre intentas cobrar el máximo alquiler posible para una determinada vivienda). Pero… ¿De qué depende que busquemos un 3% de rentabilidad, un 6% o un 10%?
De 2 elementos. Primero el balance entre el riesgo y la rentabilidad de la vivienda vs otras posibles inversiones que se puedan hacer con ese dinero. Es decir, todas las inversiones hay que ponerlas en el contexto de las opciones de inversión que tenemos y del riesgo que estas diferentes opciones representan. Imaginemos que queremos invertir 200.000€, y tenemos la opción de invertir en vivienda al 6%, en la bolsa al 7%, en letras del tesoro al 3%, etc. El inversor analizará el riesgo relativo de cada una de estas inversiones, y determinará qué es lo que más le conviene. Así, si la vivienda reduce su rentabilidad al 4%, y las letras del tesoro aumentan al 5%, por ejemplo, no habría razón para invertir en vivienda, ya que esta tiene más riesgo que las letras del tesoro. Obviamente hay más factores, como si esperas una revalorización futura o no.
En segundo lugar, del precio del dinero. El asunto es muy simple. Si la vivienda renta a un 6% y el coste financiero de la financiación que tienes que pedir para adquirirla es un 2%, ganas un 6%-2% = 4%. Por lo tanto este es un bloque fundamental, que, si miramos la historia de nuestra economía, ha generado las mayores subidas de precio.
Pongamos en contexto la historia que hemos vivido. Voy a usar como anclaje 1985, la principal razón es que es cuando empiezo a tener mejores datos, pero la historia es la misma desde los años 70. En los años 80-90, en España, la rentabilidad bruta de la vivienda era del 12%. Esta rentabilidad ha ido bajando poco a poco hasta un 3.5% actual [11]. Parte de esta reducción de la rentabilidad o, como se llama en la jerga inversora “compresión de los yields” (que hemos explicado anteriormente), ha venido por un incremento del precio de la vivienda, y no por una bajada de los alquileres, obviamente.
El precio de compra de una vivienda en 1985 era de 279€/m2 [12], hoy es de 2.156€/m2. Es decir 772%, o x7.72 si preferís. Mientras que el alquiler de la vivienda se ha incrementado un 415%, o x4.15 (según el compuesto de las 2 series de alquiler del INE). La diferencia entre ambas es puro incremento de precio de vivienda excluyendo la parte de este que se explica por el incremento de los alquileres. Pura disminución de la rentabilidad. Cosa que solo puede ocurrir cuando se reduce el precio del dinero.
Nota: las estadísticas eran peores a las que tenemos hoy, podéis encontrar en la sociedad de tasación números más altos, esto tiene que ver con su actividad, y me las creo relativamente menos.
Como referencia, este es el crecimiento loco que se da entre 1987 y 1991. Un 25% de incremento en el precio de la vivienda al año.
Fuente [13]
Entremos en todos los elementos:
Haciendo una digresión, el precio de la vivienda tiene que ver con:
- (1) la cantidad de oferta,
- (2) la demanda. Y a su vez, la demanda está influenciada por,
** (2.1) el precio del dinero (interés) vs la rentabilidad, y
** (2.2) otros factores que afectan a la demanda, como los movimientos de población.
Hay bastantes cosas que decir sobre todos estos puntos.
La Oferta
Obviamente, la oferta se ha incrementado. Sobre todo en los años 80 y 90, cuando se construyó más vivienda que nunca antes, lo que ayudó a tener los precios de vivienda más asequibles de la historia reciente de nuestro país (desde que tenemos datos fiables, al menos).
También es verdad, que actualmente (desde 2008) en las ciudades que tienden a concentrar población, como Madrid y Barcelona, se han construido cantidades menores de vivienda que las necesarias. Lo que comúnmente se considera el área metropolitana de Madrid ha estado creciendo alrededor de un 1.1% al año en población. Unas 50.000 personas (antes del periodo COVID). En cada casa tienden a vivir unas 2 personas. No se han construido 25.000 viviendas al año. El problema es todavía mayor en Barcelona, ya que se le une la falta de espacio.
Esto ha hecho que la vivienda suba mucho más en las grandes ciudades, ya que la oferta, al no renovarse, no se está ajustando a la realidad poblacional actual.
Fuente [22]
Sin embargo, la oferta solo explica una parte, muy reciente, de los incrementos en el precio de la vivienda o los alquileres, y está relacionada con el punto 2.2, los movimientos de población.
La Demanda
La demanda en ciertos lugares, como las ciudades, se ha incrementado por un incremento de la población, pero no solo ha ocurrido esto. La mayor parte del incremento de la demanda ha venido dado por una reducción del tipo de interés, por el mecanismo que vimos anteriormente.
Si rebajas el precio del dinero. Pongamos un caso de inversión con el alquiler estático. La rentabilidad del alquiler es un 9%:
- Caso 1 – el tipo de interés es del 6%, las letras del tesoro rinden al 4%. El 9% de rentabilidad del alquiler, menos el 6%: 9%-6% = 3% de yield. Las letras del tesoro tienen menos riesgo y mayor rentabilidad, obviamente no te interesa comprar vivienda.
- Caso 2 – el tipo de interés baja al 4%, las letras del tesoro rinden al 3%. El 9% de rentabilidad del alquiler, menos 4% de coste financiero: 9%-4% = 5%. Las letras rinden al 3%, así que tal vez asumas el riesgo de invertir en vivienda a cambio del 2% adicional.
- Caso 3 – el tipo de interés se reduce al 2%, las letras del tesoro rinden al 1%. El 9% de rentabilidad del alquiler, menos el 2% del interés: 9% - 2% = 7%. Obviamente, te interesa mucho comprar viviendas para alquilar.
Si le preguntamos a cualquier departamento de inversiones del sector inmobiliario te dirán que la demanda es inversamente proporcional a los tipos de interés. Y realmente es así.
=== Un poco de historia ===
Vamos a ver que ha ido pasado con el balance entre rentabilidad e interés a lo largo de 4 periodos:
El tipo medio de las hipotecas con la peseta era bastante alto (como ocurre con todas las monedas pequeñas/secundarias – si miráis hoy Hungría, por ej.).
El tipo medio en el año 86 era del 14.5%. Una barbaridad en términos presentes. Esto tampoco era muy importante, ya que la mayor parte de la población compraba una vivienda ahorrando, o pidiendo dinero a familiares, por lo que el precio de la vivienda era bajo en relación a los salarios (salario mediano en 1995 era 2.236.000 pesetas anuales o 13.438€ vs €/m2 de 737€, 3.2 años para una vivienda de 60m2). Esto es incluso después del incremento brutal de precios que vimos del año 87 al 91.
Los tipos de interés van bajando progresivamente. Esto se debe varias cosas, como a la implementación y formalización de los bancos a lo largo del territorio, así como a la impresión de moneda a lo largo de los años 70 hasta 90. Todo el dinero que se imprime sale en forma de préstamos a cajas y bancos, que luego lo prestan a la población y las empresas por diferentes mecanismos. Uno de los preferidos, el préstamo hipotecario.
Fuente [14] Fuente [15] Fuente [16] Fuente [17]
La razón por la que los tipos de interés fueron tan altos en un punto, era por el plan de Franco para controlar la inflación en el franquismo tardío, y el posterior plan que se bautizó después como “milagro económico”, que dio a España uno de los momentos de mayor auge económico. Pero esto es otra historia.
Por esto, a partir de los 70, la inversión inmobiliaria se vuelve cada vez más atractiva. En los años 90, la rentabilidad de la vivienda era consistentemente mayor que el precio al cual se condecían los préstamos (parte final de la gráfica de arriba), lo cual hacía la inversión muy atractiva. Por si fuera poco, a principios de siglo, entramos en el euro, y pasamos de tener una moneda débil que tendía a la inflación (por lo tanto, también a los tipos altos), a una moneda fuerte con una inflación controlada.
Así, pasamos de tener unos tipos de interés de entorno al 11% en 1989-1990 (entre el máximo y el mínimo de la gráfica anterior), a unos tipos de interés entorno al 4.25% en 2002, en el momento de entrada al euro. Esto supone un revulsivo. Antes había muchas operaciones inmobiliarias que no eran posibles con unos tipos, o unas hipotecas al 10%, todo ese dinero barato, permite a muchísima gente comprar vivienda bien para vivir, o para alquilar. Además, el entrar en una moneda estable de talla mundial permitía que los costes de construcción fueran más estables. El negocio estaba hecho.
Toda esa demanda fue una presión brutal para el mercado, los pisos valían cada vez más, y no parecía tener fin. Construías, y 2 años después vendías ganando un 30%. Una ganga. Fuente [18] [19]
Así es como entramos en la burbuja inmobiliaria de 2002 a 2008. Por esta razón se construía más, pero el precio de la vivienda continuaba subiendo como si no hubiera límite. Porque la demanda que generó pasar de un interés del 11% a un interés del 4.25%, multiplicó la actividad constructora y la demanda de vivienda, para vivir, o para alquilar, o para vender unos meses después. La rentabilidad siempre va a la zaga, por lo que era normal comprar vivienda en capitales de provincia con una rentabilidad del 10%-15% a un coste financiero del 4%-5%.
El banco central europeo sabe perfectamente lo que está ocurriendo, y sabe perfectamente lo que va a pasar en España y en otros países. Así se explica que desde el mínimo de 3.75% de 2004 sube los tipos de interés poco a poco para intentar frenar la burbuja y desinflarla de forma controlada. Sube los tipos hasta un 5.5% en 2008. Pero ya es bastante tarde.
Algo amortigua el problema, y el incremento del precio de la vivienda se empieza a ralentizar a partir de 2005:
Fuente [20]
Así, llegamos al año 2007 - 2008, estamos hasta el culo de deuda inmobiliaria. No solo nosotros, también otros países que más o menos siguieron historias parecidas. Una chispa en Wall Street desencadena lo que hubiera pasado antes o después.
El sector financiero explota, el crédito se seca, la gente pierde su trabajo y las viviendas empiezan a ser liquidadas, y el mercado se inunda de viviendas que nadie quiere o puede comprar. Se producen impagos, los bancos acumulan vivienda que no pueden depreciar en sus balances. El precio de la vivienda también cae. La banca queda al borde del colapso por toda la deuda inmobiliaria que se había comido, y que de repente, descubrimos tenía un riesgo mayor del esperado. Esto daría para un libro, pero vamos a dejarlo aquí por ahora.
Fuente [21]
Entonces, el banco central empieza a desplomar el interés para fomentar la inversión (que sigue el mismo patrón que la inversión inmobiliaria, con menor interés salen más proyectos adelante). También los estados se estaban endeudando porque habían caído sus ingresos y aumentado sus gastos. Desploma todo lo posible los tipos de interés hasta llegar al famoso 0% que hemos vivido la última década.
Las crisis de deuda aumentan en los estados miembros del euro, por lo que también conviene tener un dinero barato por este motivo. Y así es como la vivienda, poco a poco va recuperando pie.
En todo este proceso desde los años 70-80-90 el incremento de la vivienda, ha superado con creces los salarios, y la caída de 2008 ni si quiera ha compensado parcialmente esto.
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