Hace unas semanas leí un plan que el ayuntamiento de Valladolid iba a lanzar y que me parece una muy buena idea para fomentar el alquiler y además protejer a los caseros de los malos inquilinos
El Ayuntamiento de Valladolid ha puesto en marcha este plan para facilitar que un buen número de viviendas vacías de titularidad privada se incorporen al mercado del alquiler a un precio asequible para el inquilino y con garantías para el propietario, con la intermediación de la Sociedad Municipal de Suelo y Vivienda de Valladolid, VIVA. Para ello, establecerá un sistema de garantías e incentivos para el propietario a cambio de fijar unos precios máximos de los alquileres.
En Valladolid se calcula que hay del orden de 17.000 viviendas vacías, una cantidad excesiva a todas luces, muy por encima del stock técnico necesario para un funcionamiento fluido del mercado (que se calcula entre el 3 y el 5 por ciento; es decir: entre 4 y 7.500 viviendas), lo cual supone un grave desajuste, tanto desde el punto de vista económico como, sobre todo, social, pues da lugar a un uso ineficiente del espacio y servicios urbanos, se desaprovechan recursos, se incumple la función social de la propiedad y no se contribuye a atender a las necesidades de vivienda.
La puesta en uso de parte de esas viviendas parece necesaria, en opinión del concejal de Urbanismo, Manuel Saravia, y se plantea desde dos ángulos complementarios. Por un lado se propone gravar tributariamente las viviendas vacías. Si bien esta actuación depende exclusivamente de la Junta de Castilla y León (que es quien puede legislar en esta materia), a quien ya se ha reclamado (también lo ha hecho el Procurador del Común) el cumplimiento de tal objetivo. Por otro, y complementariamente, se quiere incentivar la puesta en el mercado de las viviendas vacías susceptibles de ser alquiladas.
Se puede describir el programa desde el punto de vista del propietario y desde el punto de vista del demandante de vivienda (el inquilino). Para el propietario de viviendas vacías son varias las ventajas que se le ofrecen para incentivar el alquiler. De tipo económico, de gestión y de garantías. En primer lugar se garantiza el cobro puntual de la renta y la devolución de la vivienda a la finalización del contrato en buen estado.
Beneficios
Se ofrecen ciertos beneficios económicos, como el del seguro multirriesgo del hogar a cuenta de VIVA; la compensación del 50% del IBI; el certificado de eficiencia energética (CEE), tramitado y costeado por VIVA; o la financiación al 0% y hasta 5.000 euros de los gastos necesarios para adecuar la vivienda. Y se le ofrece también la realización, por parte de VIVA, de una serie de gestiones. Por de pronto, la fundamental: la búsqueda de inquilino. Además, la elaboración, firma y seguimiento del contrato de arrendamiento; la tramitación de la fianza; o la transferencia mensual al propietario del importe de la renta.
Para optar a estos beneficios se tendrán que cumplir una serie de requisitos. Por de pronto, la vivienda a alquilar ha de estar ubicada en el término de Valladolid. Siendo de tipología libre desocupada o protegida, ha de ser susceptible del alquiler. Ha de haber estado vacía en los últimos 6 meses. Y contar con otros requerimientos (estar dada de alta en los suministros de agua, luz y gas, si lo tuviera; la cocina debe contar con el equipamiento básico; han de estar anulados todos los empadronamientos que pudiera haber en esa vivienda; contar con seguro de la comunidad; estar al corriente en el pago de la cuota de comunidad y obligaciones tributarias municipales y –importante- obtener el informe del cumplimiento de los requisitos elaborado por técnicos de VIVA).
Las principales condiciones son que se firme un contrato de cesión de la vivienda a VIVA por un plazo mínimo de 3 años. Y que el precio máximo del alquiler no sea superior a 5 euros/m2/mes, sin superar en ningún caso los 450 euros/mes. Previamente se realizarán las obras de acondicionamiento de la vivienda necesarias para su puesta en alquiler. Y si dentro de los 3 primeros meses no se alquila la vivienda, se podrá proceder a la devolución de la misma. Finalmente, VIVA abonará mensualmente al propietario la renta desde el momento de la formalización del contrato de arrendamiento con el inquilino, incluidos los periodos en que permanezca vacía.
Para el inquilino los beneficios son igualmente significativos. En primer lugar, le permitirá obtener una vivienda digna a un alquiler que no supere el 30% de sus ingresos. VIVA abonará el 25% del precio del alquiler pactado. Se asesorará al inquilino en la firma del contrato de alquiler y se le informará de las posibles líneas de ayuda que se puedan convocar por las distintas administraciones públicas. El inquilino deberá estar empadronado en Valladolid en el momento de la firma del contrato. No habrá de tener vivienda en propiedad y deberá estar inscrito en la lista de demandantes de alquiler de vivienda protegida en el municipio de Valladolid. Se condiciona a que tenga unos ingresos mínimos y máximos (que se determinarán tras los debates en la Mesa de la Vivienda y en el Consejo de VIVA. En principio entre 750 y 1500 euros/mes). Deberá estar al corriente de pago con sus obligaciones tributarias con las distintas administraciones públicas. Y se comprometerá también a aportar datos relativos a la situación personal y familiar.
Adquirirá el compromiso de destinar la vivienda alquilada a domicilio habitual y permanente durante la vigencia del contrato. A ocupar la vivienda en el plazo de un mes desde la firma del contrato. A entregar a VIVA la cantidad correspondiente de fianza. A abonar a VIVA, igualmente, el 75% de la renta pactada dentro de los 7 primeros días de cada mes, mediante domiciliación bancaria (el 25% restante, como se ha dicho, lo aportará VIVA). A abonar los gastos por servicios y suministros de la vivienda arrendada. A permitir visitas periódicas para comprobar uso y mantenimiento. Y a devolver la vivienda, al finalizar el contrato, en el mismo estado de conservación, salvo el desgaste normal generado por el uso.
Para la Sociedad VIVA se estima un coste del orden de 230.000 euros/año, y se prevé que con este programa se puedan poner en alquiler unas 150 viviendas “vacías” (desocupadas más de un 6 meses). Una cantidad que en función del resultado podrá incrementarse en los próximos años. Este programa se añade a otras actuaciones sobre vivienda que está llevando a cabo la Sociedad VIVA. Por un lado se encuentra el programa de “Viviendas Blancas” (destinado al alquiler social del parque municipal, para hogares que no superen unos ingresos del 1,3 IPREM, además de las actuaciones previstas en él para eliminar los casos más graves de infravivienda y hacinamiento). Por otra parte, se está actuando en la rehabilitación urbanística y social de algunos barrios (en primer lugar, el 29 de octubre). Y se prevé la construcción de 25 viviendas para jóvenes. Aparte de otros programas recogidos en el Plan de Vivienda que forman así un completo programa de vivienda, de carácter social.
Existen referencias de otras ciudades que ya cuentan con programas semejantes al que ahora se propone y que, por lo tanto (contando con su experiencia), permiten avanzar con más seguridad en la propuesta. Está previsto que este programa sea analizado en la próxima Mesa de la Vivienda y posteriormente en el Consejo de VIVA, donde quedará, con las modificaciones, ajustes o consideraciones precisas, aprobado y puesto en funcionamiento en las próximas semanas. Se espera que pueda estar operativo en el segundo trimestre del año en curso.
Que os parece como idea para fomentar el alquiler de forma que sea justo para las dos partes?
