Si quieres comprar una vivienda de vpo puedes hacerlo de dos maneras; comprando una nueva o una de segunda mano.
A- La nueva hay de varios tipos, la que promueve el ayuntamiento que es por sorteo y la que promueven empresas privadas que de estas hay dos tipos ;
A1- Las promovidas por inmobiliarias que se adjudican segun existencias
A2- Las promovidas por cooperativa que se adjudican por numero de socio.
B- Las vpo de segunda mano se pueden comprar pero con una autorizacion de la Junta Andalucia ( por lo menos en mi comunidad es asi no se como seran en otras comunidades ).
Cuando compras una vpo hay que tener en cuenta que estas comprando una vivienda protegida y como tal tiene unos limites a la hora de adquirirla y de venderla.
No puedes superar los 36.000€ anuales, no puedes tener a tu nombre ninguna otra vivienda, estas obligado a vendersela a la Junta los primeros 10 años y no puedes alquilarla.
Las viviendas de vpo en andalucia se dividen en dos etapas- Viviendas de 5 a 15 años ( las de 5 años que fueran del plan antiguo ) y las de 15 a 28 años.
Todas estas viviendas en estos margenes tienen que pedir una autorizacion a la Junta mandando los datos del comprador y del vendedor. En un plazo de 2 meses la Junta tiene que contestar favorablemente o en contra de esa compraventa. Si no contesta en esa plazo se considerara silencio administrativo y se podra vender sin problemas al comprador. Todo esto es necesario pq el notario a la hora de firmar exigira la autorizacion o el certificado de que lleva mas de dos meses sin contestar la Junta.
Teoricamente solo se puede vender una vpo al valor maximo de venta, inexplicablemente la de 5 a 15 años es un valor inferior a las de 15 a 28 años, siendo las 1º mejores viviendas que las segundas.
Una vez llegado la autorizacion o el silencio administrativo se puede proceder a venderlas pero aqui esta el "truco" lo suelen escriturar por el valor maximo de venta pero el resto hasta el valor que quiere el propietario se le da en dinero negro. El notario no se mete pq no tiene pq saber el precio real ya que ninguna de las partes lo declara delante de él ademas de tener bastante bonificaciones a la hora de pagar los impuestos por parte del comprador.
El certificado que se manda a la Junta se suele poner que lo compran al contado asi la hipoteca real que se haga no chivata sobre el valor real de venta. De todas formas al comprador la diferencia entre el valor maximo de venta y el de hipoteca tiene que declararlo por lo que hacienda considera que se ha quedado con ese dinero en efectivo. Para mi es algo extraño y considero que Hacienda es mucho mas avispada que la Junta pq la 1º grava sus impuestos sobre ese beneficio pero la Junta no investiga como ha podido dar un banco 42.000 € mas en una hipoteca cuando el banco solo da el 80€ del valor de la vivienda o en su defecto el valor maximo de venta.
El gobierno no puede meter excesiva presion en el tema de vpo ya que es un arma de doble filo, me explico en diciembre en mi comunidad autonoma salio unas leyes bastantes rectrictivas sobre el asunto ( a grosso modo impedian vender las viviendas de 2º mano a particulares adjudicandoselas ellos por el maximo legal de venta por medio de una empresa de la junta y despues revendiendolos ellos a dichos particulares casi al mismo precio) pero es que esto solo duro un mes si acaso, los propietarios de viviendas de vpo se pusieron como perros rabiosos y las quejas en la junta fueron monumentales incluso creo que tienen una asociacion que unidos metieron muchisima presion en los medios locales. Al final sabiendo la junta que perderia muchisimos votos se bajo bastante los pantalones y saco un borrador mucho mas permisivo dejando entrever que solo ejercerian el derecho de tanteo y retracto en casos muy puntuales que es mas bien el modelo que he explicado al principio.
Personalmente en mis 8 años que llevo trabajando en el sector no he visto a NADIE ( que sean de menos de 15 años claro ) que haya vendido al maximo legal de venta, vamos es que algunos cuando le comento como es la ley directamente dicen que si tiene que venderlo a ese valor como que no lo venden y se las quedan. Es increible en el momento que consiguen una se vuelven como locos especulando :S aunque al menos ahora hay menos demandas de estas viviendas protegidas por lo que han reducido su margen de ganancias.
La unica vivienda de vpo que tengo ( me la tuve que quedar pq un cliente me dejo en la estacada con una señal que di yo en su nombre :/), la adquiri en la epoca que no habia que pedir autorizacion y no tuve ningun problema en adjudicarmela a mi nombre teniendo mas viviendas. Aunque considereis que soy un especulador nato intento ser lo mas respetuoso con estas clases de viviendas y en el momento que la adquiri y la arregle la estoy vendiendo en el valor maximo de venta aunque os parezca increible ya que cuando la compre estaba por debajo de esta ( era de mas de 15 años y curiosamente estas viviendas hace 1 año se vendian por debajo de ese precio :/ ).
Mis demas viviendas son de renta libre o renta limitada por lo que no hay limite al precio... bueno si lo que esten dispuesto a pagar los futuros compradores que aunque no os lo creais esa es la barrera a la hora de vender una viviendas libre, vamos si la quieres vender claro esta ^.
PD: Las viviendas a partir de los 28 años ( mirar segun el plan ) se descalifican y pasan a ser renta limitada esto es viviendas libres.
ojala se encuentre una solucion
