Fan de la gente que defiende a los bancos después de la que nos ha caído
#58 Lo que dije son los hechos, y tu lo que dices es una opinion sobre los hechos, que es muy diferente, y en la cual yo te apoyo, yo solo queria dejar claro que el banco no es un estafador.
Por lo demas creo que todos estamos de acuerdo en que situaciones asi deberian evitarse a toda costa
#1
Debe tenerse en cuenta que en el procedimiento hipotecario hay un incidente sobre la posesión y es ahí cuando el juez valora todos los detalles del contrato para sentenciar si debe o no respetarse. Artículo 661 Ley Enjuiciamiento Civil:
- Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación.
En el anuncio de la subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al Secretario judicial responsable de la ejecución.
- El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. La petición se tramitará con arreglo a lo establecido en el apartado 3 del artículo 675 y el tribunal accederá a ella y hará, por medio de auto no recurrible, la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente. En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojar a aquéllos.
Así, puede suceder que el juez del procedimiento hipotecario diga que el título es bueno y hay que respetarlo o que no es “suficiente” (que no da por bueno el contrato, vaya); si dice esto último debe saberse que se puede acudir a un procedimiento judicial a parte y discutirlo, hecho que provocará que se retrase el desalojo.
En internet también se habla de que el arriendo puede hacerse después de la subasta. No es así: saltaría a la vista que está hecho en perjuicio del acreedor y en fraude de ley y en consecuencia el juez probablemente lo invalidaría. Tened en cuenta que después de la subasta ya no se es propietario de la vivienda.
En algunas hipotecas se prohíbe arrendar la vivienda. Esa clausula es abusiva y por tanto nula y así lo ha declarado en diversas ocasiones el Tribunal Supremo.
Se dice a continuación en la información que circula por internet: “alquilar por el valor de 1€, 5€ o 10€, con una duración “indefinida”/50 años, 100 años. Cantidad únicamente simbólica”.
Craso error
RENTA: Debe constar una renta creíble. Si se alquila por un euro se presupone la mala fe y el juez declarará que ese contrato es ficticio. Debe alquilarse por un precio cercano al de mercado de cada lugar y añadirse que la renta se paga en efectivo mensualmente para evitar los gastos financieros. Esto hará que sospechen que el contrato no es cierto porque no hay modo de demostrar los pagos: pues bien: la evidencia del gasto se puede resolver con un simple talonario de recibos. Mucho mejor sería si hubiera una transferencia bancaria pero en caso de no ser posible hay que tomarse la molestia de hacer recibos.
Además se debe hacer constar el aumento del alquiler anual en función del IPC.
DURACIÓN: No debe hacerse un contrato por cien años, o indefinido. Todos esos disparates -100 años por un euro al mes- pueden convencer fácilmente a un juez de que el contrato es falso. El contrato debe ser de cinco años. Debe tenerse en cuenta que la ley de arrendamientos contempla que si transcurridos los cinco primeros años el propietario no notifica al arrendatario la finalización del contrato este se prorrogará automáticamente por períodos anuales durante tres años más (artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Una de las claves para que se respete el contrato es que se inscriba en el Registro de la Propiedad. Conlleva un gasto y la necesidad de acudir a un notario para que lo eleve a público pero fortalece la veracidad de la relación contractual. Si se inscribe incluso se puede hacer un contrato de 8 o 10 años y quien se quede la finca en la subasta deberá respetarlo (siempre y cuando no haya indicios de falsedad como una renta ridícula, pero esto ya no lo permitiría el notario).
Si no se inscribe en el Registro de la Propiedad el nuevo propietario de la vivienda sólo está obligado a respetar hasta los 5 años.
Se dice en internet que se puede incluir una cláusula de renovación automática por voluntad unilateral del inquilino: es un error porque o sería asimilarlo al indefinido y el juez, sin duda, verá que está hecho en fraude de ley.
A continuación, la propuesta que circula por internet dice: “El contrato debe estar a nombre de alguien que no figure en la hipoteca. El contrato debe estar pasado por el registro de la propiedad”.
Correcto, el contrato de alquiler debe hacerse a alguien que no figure como titular del préstamo hipotecario. Y efectivamente si se pasa por el Registro de la propiedad se le dota de mayor veracidad y eficacia jurídica. Sin embargo, aunque el hecho de que esté inscrito es muy importante no es imprescindible para que el juez en el procedimiento hipotecario declare su validez.
Otra de las fórmulas que dan “veracidad” al contrato es registrarlo en la Cámara de la Propiedad pero para ello hay que depositar un mes de fianza en dicha Cámara, fianza que se recuperará cuando el contrato haya finalizado. Es algo alternativo a la inscripción en el registro de la propiedad porque en la Cámara sellan con la fecha de entrada de la fianza el contrato de arrendamiento y como la Cámara es un organismo público hace que no se dude de la veracidad de la fecha ni de su contenido.
También es conveniente que alguno de los recibos domiciliados -agua, luz, gas, por ejemplo- figuren a nombre del nuevo titular. Si, además, el inquilino se empadrona en la vivienda arrendada antes de que empiecen los impagos, fenomenal, una prueba más de que el contrato es certero.
Debe saberse que se corre un riesgo: si no se hace bien el contrato y se descubre el pastel pueden instar denuncia penal de alzamiento de bienes. Lo más probable es que no pase, que el juez simplemente diga que el contrato es ficticio y punto y que nadie denuncie los hechos en comisaría o en el juzgado de guardia penal. Aún así, debe saberse el contenido del artículo 257 del Código Penal. Es un riesgo que se corre por lo que cada cual debe decidir por sí mismo.
Comete delito de alzamiento de bienes quien, con el fin de perjudicar a sus acreedores, realice cualquier acto de disposición patrimonial o generador de obligaciones que dilate, dificulte o impida la eficacia de un embargo o de un procedimiento ejecutivo o de apremio judicial, extrajudicial o administrativo, iniciado o de previsible iniciación
Lo dispuesto se aplica cualquiera que sea la clase u origen de la obligación o deuda cuya satisfacción o pago se trata de eludir y con independencia de que el acreedor sea un particular o una persona jurídica, pública o privada.
Pena: prisión de uno a cuatro años y multa de doce a veinticuatro meses.
Es un copy pasteloso brutal de otro foro y su autora es montse2002
espero te haya servido
#560 en primer lugar, no soy campeon de nada. soy malo en todo, asi que el calificativo te lo ahorras. y no, no soy listillo. soy listo a secas. además de bastante engreído.
en segundo lugar, me remito a mi post anterior: si no tienes ni puta idea, es mejor que te calles. no haces más que demostrar tu ignorancia.
por lo que dices, entiendo que crees que si dejas de pagar la hipoteca, tu banco te quita directamente tu casa y la de tu avalista, independientemente del importe de la deuda. además, dices que lo hacían cuando se vendían las casas con facilidad y a un precio hinchado. ¿correcto?
pongamos un ejemplo: tienes ahorrados 30000€, te compras una casa de 130 y solo hipotecas 100. ademas, te avalan tus padres con su piso. 3 años despues de firmar, aun le debes al banco 97000€, por lo que te embargan la casa y la venden por 110. el banco te tiene que devolver esos 13.000€. y no, no llegan a tocar ni la casa de tus padres, ni su cuenta bancaria, ni les embargan la pension.
si el bien embargado cubre la deuda, no tienen que tocar nada más.
Ahora que sabes esto, crees que lo que decías es correcto? hace 10 años el banco embargaba tus bienes y los de tu avalista para venderlos y quedarse con tus ahorros?
por una parte, hace 10 años nadie tenia problemas de pago, porque habia trabajo para todos y los tipos de interés eran irrisorios. quien estaba más achuchado y no podía hacer frente a sus pagos, ponia un cartel de "se vende" y en 3 meses vendía la casa y se quitaba la hipoteca, los préstamos y le sobraba pasta. El banco no llegaba a embargar nada.
el problema que hay actualmente es que la gente pedia el 120% del valor de la casa para poder meter el bmw, el audi de la parienta, las vacaciones en cancún y el dentista de los crios. ademas, pedimos 5 añitos de carencia para pagar solo intereses, asi que cuando, 5 años más tarde nos sube la cuota, resulta que no la podemos pagar porque estamos en paro.
entonces tenemos una hipoteca del 120% sobre una casa que ha bajado su valor, y además resulta que no la consigues vender NI DE COÑA porque hay mucha oferta y poca demanda.
En ese caso, el banco tiene que embargar la casa y subastarla, restando el importe de venta sobre la deuda. además, te pueden embargar la nomina tal y como establece la LEC, y por supuesto, ir a por los bienes de los avalistas.
en todo caso, podrás decir que los bancos fueron unos incautos por conceder hipotecas de 300.000€ a cualquier paleta sin oficio ni beneficio, o a cualquier moro recien llegado en patera. podrás acusar a los bancos de conceder hipotecas del 100, 110 o 120% sobre el valor de tasacion, dando por hecho que la burbuja no iba a petar nunca. podras decir que el director de tu sucursal es un hijo de la gran puta que te lo ponia todo muy facil.
pero no digas que te estafaron, porque esta todo bien clarito en el clausulado de la hipoteca, y al firmarla tenías a un notario delante que te tuvo que leer las cláusulas más importantes del contrato
