[MV-Abogados] Campaña OCU devolución gastos formalización hipoteca

#1

En mi caso, como letrado, tras comprobar en la escritura de constitución hipotecaria que hay cláusula suelo, ver los tipos de intereses aplicados anualmente en los recibos de la hipoteca y calcular el importe total de los gastos de formalización (notario, registrador e impuestos) hago lo siguiente:

• Envío burofax a la entidad financiera encabezado por el cliente solicitando la nulidad de la cláusula suelo, la devolución de las cantidades abonadas de más por dicha cláusula desde la fecha de constitución de hipoteca más el importe de los gastos de formalización del préstamo hipotecario, haciendo mención a la reciente sentencia del TJUE y a las sentencias del Tribunal Supremo de mayo de 2013 y diciembre de 2015 (cláusulas suelo y gastos de constitución de hipoteca, respectivamente), concediéndoles un plazo máxmo de 10-15 días para que contesten.

• Si no contestan o su respuesta no es favorable, se puede enviar una reclamación al Banco de España alegando que se remitió burofax al banco X e hizo caso omiso o su respuesta no resultó favorable a nuestros intereses. Abren expediente y conceden un plazo de elegaciones a la entidad financiera. Una vez la entidad financiera presenta alegaciones el Banco de España emite un informe QUE NO ES VINCULANTE.

Una vez que el Banco de España emite su informe y la entidad financiera mantiene su actitud pasiva, se interpone la demanda.

Estando tan candente el tema de la cláusula suelo tras la sentencia del TJUE, la reclamación al Banco de España la omitiría, porque están tardando bastante tiempo en resolver los expedientes y no merece la pena esperar tanto tiempo teniendo en cuenta que el informe que emite no es vinculante. Si se ha enviado previamente el burofax a la entidad financiera y su respuesta es desvaforable, o no se ha obtenido respuesta, puedes interponer la demanda en el juzgado.

Mi consejo es que busques un abogado. En la mayoría de los casos se condena en costas a la entidad financiera y tú simplemente tendrás que abonar a tu abogado los honorarios devengados por las consultas y la reclamación previa a la demanda.

Si no tienes la escritura de préctamo hipotecario puedes solicitar una copia al banco, pero vas a tardar menos en obtenerla si te acercas a la notaría y solicitas tú mismo una copia simple. No sabría decirte cuánto te puede costar porque cada notario tiene sus aranceles y los honorarios dependen de diversos factores (el precio del papel timbrado, el número de folios de la escritura, etc.). Aun así, no creo que te cueste más de 50€.

Si tienes escritura de compraventa con subrogación de préstamo hipotecario es conveniente que solicites una copia de la escritura de constitución de préstamo hipotecario principal, pues en la escritura de suborgación no suele aparecer la cláusula suelo o cualquier otro tipo de cláusula abusiva.

Entre la clausula suelo y esto vamos a tener que volver a rescatar a los bancos

#6 Los bancos ya han calculado lo que les va a costar la sentencia del TJUE, ya estiman que los clientes afectados les van a reclamar, así que si alguno no reclama, dinero que se ahorran. Los que figuren como prestatarios tienen que acercarse al banco a solicitar una copia. Si en 5-10 días no hay noticias, solicitar la copia de la escritura de préstamo hipotecario principal formalmente por escrito y como último recurso ir a la notaría con la escritura de compraventa y subrogación en la mano y solicitar una copia simple.

Sobre los gastos de constitución sí que se ha pronunciado el Supremo (Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo, del BBVA) y buscando seguro que encuentras algún fallo estimatorio del Tribunal Supremo/Audiencia Provincial donde condenan a La Caixa a abonar los gastos de constitución.

Ten en cuenta que al tratarse de una escritura de compraventa y subrogación al préstamo hipotecario la devolución de los gastos hay que cogerla con pinzas, porque no es lo mismo los gastos derivados de la formalización de una nueva hipoteca que una compraventa + suborgación. Las facturas de notario suelen desglosarse, especificando los honorarios que corresponden a la formalización de la compraventa y a la suborgación, pero los registradores no suelen desglosar su factura.

#5 Pregunta respecto al tema que ya se habló en el otro thread.

Si este fallo (sea intencionado o despiste) es un error de banco... Porque no se le obliga a los bancos a que lo subsanen? Es decir. Porque tiene que ser los consumidores en este caso los que tengan que solicitarlo? Se podría ejecutar de alguna manera una sentencia donde se obligue a la automatización de la subsanación de este error? (con intereses claro)

#12 Pero en teoría no eran todas las clausulas ilegales? Porque hay gente que dice que si, y gente que no :S De todas formas, indistintamente... Supongamos el caso en el que sí que lo son (ilegales). No podría la justicia obligar a que las devoluciones fuesen automáticas? Es decir. Sin previa solicitud de los afectados?

Es decir xD Como ejemplo: Los bancos intencionadamente han cobrado un dinero en concepto de "gastos de gestión". Si existiese una ley o una sentencia que diga "es ilegal que las entidades financieras cobren gastos de gestión" No sería la justicia (actuando de oficio) la que se encargaría de emplazar a las entidades a la reparación de dicho error? En que se diferencia esto para que en este caso tenga que ser el usuario el que inicie la solicitud?

#14 Te doy un 5 por el esfuerzo, pero te has liado tu solo y has obviado lo esencial.

Empezaste bien, en cuanto al objeto del petitum y los cauces procesales, pero no se puede hablar de libre disposición de las partes cuando una parte fija los términos y la otra se adhiere a los mismos.
Eso quiebra el principio del 1255, no es un contrato consensuado, sino de mera adhesión. Donde una de las partes, que es aquella que realmente esta en posesión de todo el poder negociador impone las condiciones que mas convienen a sus derechos e intereses, dejando a la otra en una posición debil.

Obviamente, antes de que saliesen estas sentencias, si yo soy el comprador y le digo al director de la oficina que nos repartamos esos gastos de primeras, muy amablemente el me va a invitar a que le pida el prestamo a perri. Simple y llanamente, porque "era lo normal". Y salvo que tenga un volumen de cash o de operaciones que me conviertan en un cliente de los que no interesa perder, mi poder para negociar directamente con la entidad es bajo o nulo.

¿Que ocurrió cuando salio el tema de las clausulas suelo? Que las entidades empezaron a sacar el conejo de la chistera en forma de ofrecimientos extrajudiciales con su correlativa cartita de renuncia a su derecho a litigar e intentaron repartir migajas para evitar a toda costa pagar el pufo que se les venía encima.

Y una cosita más, ya no hablamos de clausulas suelo, sino de gastos de formalización y su alcance, sin embargo, te recomiendo encarecidamente que te leas tranquilamente la sentencia de 9 de mayo de 2013 y otras relacionadas para que te entre en la cabeza esos matices que has pasado por alto tan alegremente.

#18 Ya te lo dije ayer, que no hay delito económico ni de nada! Que declarar nula una cláusula, gracias a dios en ningún país del mundo es nulo! Queda en el ámbito civil patrimonial, y se castiga con indemnizaciones si hay daños y perjuicios y si no con dinero. Y si se quiere, la administración puede castigar con multa, pero no hay delito!

Hay un principio básico del derecho penal moderno en el mundo civilizado, aunque poco a poco lo están "erosionando", que se llama principio de intervención mínima. ¿Alguien tiene que acaso ir a la cárcel por que resulta que un tío no entendió una cláusula que es perfetamente legal y razonable? :palm:

Y si quieres actuar de oficio para castigarles de una manera, pues eso, mételo dentro de lo sancionable en el reglamento sancionador que sea de la CNMV o del Banco de España o de quién dependa y ya. Es es su castigo. Pero a nivel de afectados, va cada uno a reclamar LO SUYO. Se va, se reclama, se devuelve y ya está. No te cuesta ni dinero porque condenan en costas a la otra parte. No sé qué es tan horrible e inconcebible ahí xD.

#20 El error que cometes (totalmente logico eh, como dices no eres experto xD) es pensar que las demandas ya estan ganadas de entrada por sentencia. Y aunque asi fuera, debes otorgarle a las partes la posibilidad de defender sus intereses, y de que sea cada uno el que reclame lo que a su interes le convenga.

Actualmente se podria llegar a decir que una clausula suelo suscrita entre un banco y un consumidor es abusiva salvo prueba en contrario (cuando deberia ser al reves), pero precisamente esa coletilla de "salvo prueba en contrario" es lo que determina el derecho del banco a probar ante un tribunal que la clausula es valida.

Al fin y al cabo volvemos a lo mismo, tampoco podemos saber con seguridad (ni mucho menos) si el banco y el consumidor acordaron rebajar el tipo de interes a cambio de que fuera el consumidor quien se hiciese cargo de esos gastos de formalizacion. Que va a ser que no se ha dado ningun caso asi (al menos eso creo xD) pero me sirve de ejemplo para hacer ver que mientras haya consentimiento y negociacion (aunque una de las partes sea debil en esa negociacion) el contrato y sus clausulas son totalmente validas.

Y no sera la primera vez, y esto lo se de primera mano, que alguien contrata por ejemplo un swap con un banco de inversion, conociendo el funcionamiento del swap y pensando que saldria beneficiado y, sin embargo, ahora que vienen mal dadas, aludes a que no sabias lo que estabas firmando.

Por eso hay que ir caso a caso, y mas cuando se exige que sea el banco el que pruebe que la clausula es valida, y no el consumidor que, de acuerdo a las reglas de la carga de la prueba, deberia ser quien lo probase (que no tiene por que ni puede tampoco por lo comentado de la doctrina de la prueba diabolica o principio de facilidad probatoria xD).

#22 Claro que tiraran de esa sentencia, igual que en cualquier otra demanda se tira de la jurisprudencia que haya sobre ese tema. Pero no lo automatiza.

Hay dos sentencias clave en las clausulas suelo (por ejemplo): la famosa sentencia del 9 de mayo de 2013 del Tribunal Supremo y la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la UE.

La sentencia del supremo sienta la doctrina de que cuando una clausula suelo es oscura/ambigua etc, hay desequilibrio manifiesto entre las partes (siempre se aplico el suelo pero nunca el techo por ejemplo) o que se haya obviado simplemente el decir por el banco al cliente la existencia de la misma clausula o de sus efectos, entonces la clausula suelo es abusiva, y por tanto nula. Y en relacion a la devolucion, establece que solo se devolveran las cantidades cobradas indebidamente desde la fecha de la sentencia del supremo (9 de mayo de 2013), lo que vino a ser una aberracion juridica impropia del supremo.

La sentencia del TJUE corrige esa aberracion juridica del supremo y establece (como ya establece nuestra propia ley y los principios del derecho) que declarada nula una clausula suelo se debe devolver todo, desde que se constituyo la hipoteca.

Si tu el dia de mañana demandas a un banco, tu abogado se basara en esas dos sentencias (y en muchas otras) para fundamentar que, por un lado de probar que hubo desinformacion por parte del banco la clausula es abusiva y por tanto nula; y por otro lado, que de declararse nula la clausula, se debe devolver todo.

Pero sigue habiendo que litigar y exigiendose que quede probado que hubo esa desinformacion, para que luego venga la catarata (abusividad, nulidad y devolucion), pues si no hubo falta de informacion, la clausula es valida y el consumidor simplemente pasa de cumplir con aquello a lo que se obligo.

No se, yo dije que en condiciones normales (sin una necesidad imperiosa de liquidez, esto lo matice despues), la opcion sensata es pedir el recalculo y amortizar parte de la hipoteca, y por tanto claro, habria que litigar. Pero bueno cada caso es un mundo, puede haber un caso en que la clausula suelo se aplicase durante los 10 años de vida del prestamo y otro caso en el que la clausula suelo se aplico 2 años de 10, y en un par de ocasiones se aplico el techo. Al primero le diria vamos a comernos al banco, al segundo le diria mira coge el acuerdo extrajudicial porque el caso no esta ganado ni por asomo, puede que si o puede que no xD

Si tu y yo acordamos que te voy a robar, realmente no te estoy robando no? Seria una donacion de facto, al final y al cabo estoy congiendo tu dinero, pero si hay acuerdo en que te robe automaticamente pasa de ser delito a ser una donacion xD

Con el ejemplo de la compraventa y donacion de la casa que puse se ve muy bien. Tu y yo podemos acordar que te vendo mi casa a cambio de X dinero o podemos acordar que directamente te la regalo, y mientras yo preste validamente mi consentimiento a la hora de regalarte la casa, la donacion sera valida. Pero si yo efectivamente te "regalo" la casa y sin embargo yo al firmar pensaba que te la estaba vendiendo (por cosas que me hayas dicho, por como este redactado el acuerdo etc), entonces ahi habra vicio en mi consentimiento (en este caso, por error), no habiendo acuerdo ninguno, y por tanto, no siendo valido el acuerdo que se firmo.

Pero ahora imaginate que tu y yo acordamos que te regalo mi casa, yo al momento de firmar se que te la entrego sin recibir nada a cambio, es un regalo como tal. Y a los 3 años me hace falta dinero y te demando, y digo que es que yo pensaba que te la estaba vendiendo y no regalando, y que me des el dinero (cumplimiento forzoso) o que me devuelvas la casa (resolucion del contrato). Si el proceso se hiciera automaticamente sin dar la posibilidad de litigar, estarias quitandole a tu yo del ejemplo (joder xD) la posibilidad de ir al juez y demostrarle "no mire, nosotros firmamos que era un regalo y aqui esta la prueba", entonces el juez fallara a tu favor si yo no puedo demostrar que era una venta y que me engañaste o similar xD. Pero imaginate que no te dejaran demostrarlo, que tuvieras que devolverme la casa si o si... Por ello algo asi seria inconstitucional.

Y ojo, no me pongo de parte de los bancos (de hecho, voy contra todos en mi dia a dia, mi favorito el santander xD) pero hay que ser justos, y siempre hay y habra casos de gente que si sabia y consintio y ahora aprovecha la ola para sacar tajada.

edito: a todo esto, estoy hablando de las clausulas suelo cuando el hilo va de los gastos de formalizacion xD pero bueno en esencia se aplica igual.

#24 Y ademas al ser la clausula de la hipoteca de su propia casa seguramente, no? Es considerado consumidor, proteccion extra pues se aplicaria la ley de consumidores y usuarios en lugar de la ley de condiciones generales de contratacion, aunque no se yo hasta que punto no podria considerarse equivalente a empresario por esos conocimientos juridicos (que no financieros eh xD).

De todas formas es lo que el mismo dice, si reclama le van a tomar por incompente por permitir que siendo un jurista hecho y derecho te cuele el banco una clausula suelo.

Y bueno, se le podria exigir que deberia haberlo sabido y que si no lo supo fue falta de diligencia debido a su condicion de jurista, aunque un abogado laboralista o penalista no tiene por que saber como funciona una clausula suelo, en todo caso lo sabran los abogados de banca, financieros o mercantilistas. No se, hay jurisprudencia sobre ello? xDD

#26 Claro, yo opino igual, la condicion de jurista de por si deberia poder exigir esa diligencia a la hora de firmar el contrato, pero creo que en la practica normalmente solo los abogados especializados saben de su existencia o funcionamiento, por ejemplo un abogado laboralista que en su vida profesional unicamente ha llevado despidos, reclamaciones, bajas etc, no va a saber nada de una clausula suelo xD, eso la carrera no te lo da, te lo dan los estudios superiores y/o el ejercicio profesional y la experiencia en ese tema (llevar demandas de clausula suelo).

Entonces es peligroso hacer esa presuncion, mas de un abogado puede que se vea en un aprieto, aunque tampoco cambia mucho la historia. Yo todas mis demandas son de empresarios, la ley de consumidores y usuarios ni la huelo xD

edito: ojo,del mismo modo que el abogado de banca seguramente no tenga idea de divorcios (iba a decir despidos pero un abogado de banca si va a tener experiencia en ese tema xD). Esa diferencia de ramas se nota una barbaridad de un penalista a un civilista cualquiera (civil puro, laboral, mercantil etc) xD

#28 Yo hasta hace relativamente poco no conocia su funcionamiento de verdad eh xD eso lo he ganado con la experiencia.

La ley esta mal planteada desde el momento en que haces distincion entre consumidor/usuario y empresario, concediendo al primero la ventaja de aplicar la ley de consumidores y usuarios mientras que el segundo debe tirar por el error puro del consentimiento con la ley de condiciones generales de contratacion. Y esa distincion se hace simplemente del fin al que dedicas el inmueble que hipotecas, si el inmueble es una nave que vas a dedicar a fines empresariales entonces eres considerado empresario y por tanto una parte al menos no tan debil que el consumidor. Sin embargo, si la casa tiene como fin ser tu vivienda habitual, seras consuderado consumidor (lo dedicas a tu consumo) y estaras mas protegido. Y ya ves, que yo sepa los empresarios tambien compran casas para vivir, y tambien hay expertos financieros que se compran la casa para usarla de vivienda habitual y son considerados consumidores (a priori) teniendo mas conocimientos que un tio que tiene una fabrica de calcetines y le lleva todo la gestoria xD

Habria que analizar caso por caso, y no quedarse solo con el fin al que le dedicas el inmueble, pues ademas como dice el Supremo, aunque el banco omita su deber de informacion y transparencia, si el cliente tenia conocimiento suficiente (un experto financiero, por ejemplo) entonces no hay vicio en el consentimiento que valga, y que te peines ;

La ley hace mal la distincion, el supremo intenta corregirla, y los juzgados de primera instancia que fallan segun les sopla el viento.