[MV-Abogados] Campaña OCU devolución gastos formalización hipoteca

B

#60 Discrepo en cuanto toda acción es prescriptible, se trata de una acción imprescriptible. La acción de nulidad no está sometida a plazo de prescripción, porque lo nulo en su inicio no puede ser convalidado con el paso del tiempo. En derecho penal claro que hay prescripción (ojo! exceptuando los delitos de lesa humanidad y genocidio!), pero en derecho civil la acción de nulidad de pleno derecho desde mi punto de vista es imprescriptible.

Hay una entrada en Sepin que trata el asunto:
http://blog.sepin.es/2013/09/diferencias-entre-la-nulidad-y-la-anulabilidad-de-los-contratos/

Saludos,
KRTR

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M

#61 Discrepas de la ley y de la doctrina del Supremo, no solo de mi.

Pero bueno, es comprensible porque hay una grandisima confusion entre nulidad radical y nulidad relativa, y entre nulidad y anulabilidad.

En el caso de una clausula suelo o una clausula de gastos de formalizacion, la clausula de por si es legal, no es nula (nula seria la compraventa de droga, por muy de acuerdo que esten las partes, y se puede y se debe actuar de oficio). Por lo tanto, cuando tu ejerces una accion para declarar la nulidad radical de una clausula, ejercitas una accion de anulabilidad.

Y tambien debes diferenciar entre prescripcion y caducidad. La prescripcion opera en el derecho en si delimitando el plazo durante el cual tienes ese derecho, la caducidad delimita el tiempo que uno tiene para ejercitar ese derecho mediante una accion ante la justicia. No es lo mismo tener un derecho que poder ejercitar ese derecho, tu puedes tener un derecho imprescriptible el cual siempre vas a tener y tienes un plazo para poder ejercitar ese derecho ante los tribunales, fijado por la caducidad, por razones de seguridad juridica y abuso del derecho (y doctrina de actos propios). Pierdes tu derecho a hacer valer tu derecho.

B

Más:

http://guiasjuridicas.wolterskluwer.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1jTAAAUNDE0MTtbLUouLM_DxbIwMDCwNzAwuQQGZapUt-ckhlQaptWmJOcSoA1pUBLTUAAAA=WKE

Acción de nulidad

I. CONCEPTO

La acción de nulidad es aquella destinada a obtener de los tribunales la declaración de ineficacia de un acto, negocio jurídico o contrato, por carecer de algún elemento esencial (inexistencia), o por ser contrario a la ley (nulidad plena) o por adolecer de algún vicio o defecto que le hace susceptible de producir su ineficacia (nulidad relativa o anulabilidad). Dentro de la nulidad en sentido genérico o amplio se distinguen dos grandes categorías: nulidad plena y nulidad relativa o anulabilidad y ambas junto con la rescisión y la resolución forman las distintas categorías de ineficacia de los contratos, es decir, de su carencia de efectos jurídicos.

II. LA NULIDAD PLENA

También llamada "nulidad radical" "nulidad absoluta" o "nulidad de pleno derecho", por contraposición a la nulidad parcial o anulabilidad.

Comprende tanto los actos, negocios y contratos "inexistentes" por carecer de algún elemento esencial, como los "nulos de pleno derecho" por ser contrarios a una norma jurídica. Esta distinción entre inexistencia y nulidad plena nace en la doctrina francesa y a propósito del matrimonio para incluir dentro de las causas de ineficacia del mismo, algunas que no estaban expresamente formuladas por el Código Civil francés como causas de nulidad, y posteriormente la doctrina la hizo extensiva a los actos patrimoniales y contratos, entendiendo como ineficaces aquellos que adolecen de la falta de algún elemento esencial y nulos de pleno derecho los contrarios a una norma imperativa.

La doctrina alemana y la italiana sin embargo no suelen admitir esa distinción y consideran como una única categoría la nulidad, y en el mismo sentido la doctrina Española tampoco acostumbra a aceptar esa diferenciación entre ineficacia y nulidad radical.

En cualquier caso y aún cuando se pueda aceptar a nivel estrictamente doctrinal y teórico, en la práctica tal distinción carece de relevancia alguna, ya que la jurisprudencia de forma reiterada exige los mismos requisitos y concede los mismos efectos a ambas, y nuestro Código Civil no aparece el término inexistencia y solo se habla de actos nulos.

III. LAS CAUSAS DE NULIDAD DE LOS CONTRATOS

Atendiendo a lo anteriormente expuesto, existen dos grandes causas de nulidad

a) Cuando el contrato adolezca de la falta de alguno de los elementos esenciales de su formación. Conforme a lo dispuesto en el artículo 1261 del Código Civil habrá nulidad de pleno derecho si hay:
1) Defecto absoluto de consentimiento como en el caso de la simulación absoluta, la falta de conformidad entre la oferta y la aceptación, o en los contratos celebrados por un padre con sus hijos menores;
2) Defecto de objeto;
3) Ausencia o ilicitud de la causa (artículo 1275 del Código Civil); y
4) También en el caso de inobservancia de las formalidades previstas con carácter de requisito esencial para determinados negocios jurídicos como es el caso de la hipoteca o la donación de bienes inmuebles sin escritura pública.
b) Cuando el contrato se ha celebrado violando una norma prohibitiva o imperativa fundada sobre motivos de orden público. Así lo establece claramente el artículo 6.3 del Código Civil y sucede entre otros casos en los pactos sobre sucesión futura (artículo 1271 del Código Civil), transacciones sobre el estado civil, sobre cuestiones matrimoniales o sobre alimentos futuros (artículo 1814 del Código Civil) o los pactos contrarios a las leyes, la moral o el orden público (artículo 1255 del Código Civil), etc.

IV. LOS CARACTERES DE LA NULIDAD

Se dice corrientemente que la nulidad radical obra de pleno derecho es decir, sin necesidad de declaración judicial, pero esto no es completamente exacto pues habiendo un título o apariencia externa de ese acto jurídico, si las partes o una de ellas se intentan amparar en él será necesario que quién tenga interés en impugnarlo ejercite la correspondiente acción judicial y sus características son las siguientes:

a) La nulidad plena puede ser reclamada mediante acción o mediante excepción por toda persona que tenga interés en ello. Sin embargo la acción de nulidad de los contratos no es en nuestro derecho una acción pública por entenderse que no afecta al interés público pero tampoco está limitada a las partes al contrario de lo que sucede en la acción de anulabilidad (artículo 1302 del Código Civil), siendo extensiva a los terceros interesados
b) La nulidad de pleno derecho es perpetua e insubsanable no pudiendo por ello, ser objeto de confirmación ni de prescripción. Así lo establece nuestro Código Civil en el artículo 1310 cuando establece que "solo son confirmables los contratos que reúnen los requisitos expresados en el artículo 1261."

V. LOS EFECTOS GENERALES Y ESPECIALES DE LA NULIDAD

En esta materia hay que distinguir entre dos puntos, los efectos generales de la nulidad y los efectos especiales de la nulidad por ilicitud de la causa o el objeto.

a) Efectos generales:
1) En principio la relación obligacional a la que se refiere, no produce efectos y no se precisaría una declaración judicial de nulidad, pero al crear una apariencia de existencia es necesario o conveniente obtener una resolución judicial en tal sentido.
2) No engendra ni modifica ni extingue la relación obligacional a la que se refiere el contrato nulo, ya que es solo una apariencia inexistente.
3) Puede ejercitar esa acción cualquiera que tenga interés.
4) No puede ser confirmada ni tampoco puede ser objeto de prescripción sanadora (artículo 1310 del Código Civil).
5) Si a pesar de su ineficacia absoluta hubiere sido ejecutado el contrato en todo o en parte deberá procederse a la reposición de las cosas al estado anterior a la celebración del contrato.
Deben aplicarse por analogía las disposiciones del artículo 1303 del Código Civil para la anulabilidad.
"Declarada la nulidad de una obligación los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia de contrato con sus frutos y el precio con los intereses", salvo lo que se dispone en los artículos siguientes, aplicando el artículo 1307 del Código Civil para el caso de que la devolución sea imposible al disponer que, "siempre que el obligado por la declaración de nulidad a la devolución de la cosa no pueda devolverla por haberse perdido deberá restituir los frutos percibidos y el valor que tenía la cosa cuando se perdió con los intereses desde la misma fecha".
b) Efectos especiales por ilicitud de la causa o del objeto.

El Código Civil incluye impropiamente en la doctrina de la anulabilidad estos efectos sobre la base de distinguir que la causa u objeto sea constitutiva de delito o falta o sea simplemente ilícita, y que haya culpa de los dos o de uno solo de los contratantes.
1) Caso de causa o objeto ilícitos si el hecho constituye delito o falta
Según el artículo 1305 del Código Civil "cuando la nulidad provenga de ser ilícita la causa u el objeto del contrato, si el hecho constituye un delito o falta común a ambos contratantes, carecerán de toda acción entre sí, y se procederá contra ellos, dándose además a las cosas o precio que hubiesen sido materia de contrato, la aplicación prevenida en Código Penal respecto a los efectos o instrumentos del delito o falta.
Esta disposición es aplicable al caso en que solo hubiera delito o falta de parte de uno de los contratantes; pero el no culpado podrá reclamar lo que hubiese dado y no estará obligado a cumplir lo que hubiera prometido."

2) Caso de causa torpe si el hecho no constituye delito o falta.
Según el artículo 1306 del Código Civil "Si el hecho en que consiste la causa torpe no constituyere ni delito ni falta se observará las reglas siguientes:
• Cuando la culpa esté de parte de ambos contratantes ninguno de ellos podrá repetir lo que hubiera dado en virtud del contrato ni reclamar el cumplimiento de lo que el otro hubiese ofrecido.
• Cuando esté de parte de un solo contratante no podrá este repetir lo que hubiese dado en virtud del contrato ni pedir el cumplimiento de lo que se le hubiera ofrecido.
El otro que fuera extraño a la causa torpe, podrá reclamar lo que hubiera dado sin obligación de cumplir lo que hubiera ofrecido.

VI. LA NULIDAD RELATIVA O ANULABILIDAD

Es la modalidad de nulidad en sentido genérico, de la que adolece un contrato cuando conteniendo todos los requisitos esenciales y no siendo contrario a una norma imperativa o prohibitiva, sin embargo adolece de un vicio o defecto que le hace susceptible de producir su ineficacia mediante el ejercicio de la acción de impugnación, acción que si tiene éxito produce la carencia de defectos jurídicos con carácter retroactivo.

Existiendo una voz relacionada con esta materia cual es la de "Actos anulables" y por razones de sistemáticas, el estudio de las causas, características y efectos de la acción de nulabilidad se realizarán en ésta. (Véase la voz "Actos anulables")


Saludos,
KRTR

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M

#63 Ya te lo he explicado dos veces. Estas verde aun xD

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tuskas

#64 Bueno antes me ha llegado una carte de ING de solicitud de hipoteca con mis datos, datos del prestamo hipotecario, etc, etc.

He sacado una foto a lo que pone detras (calidad horribilis)y metido en un cuadro donde creo que viene todo ese tema, por si quereis echar un vistazo. No se si este documento tendra que ver algo con lo que se firmaria el dia de la entrega.

http://imgur.com/a/7ZY6o

PD: Dais un asco terrible hablando jaja no me extraña que esa carrera sea dificil. Solo en palabras y tecnicismos deben ir 2 cursos -.-"

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B

"los solicitantes autorizan a realizar por cuenta del cliente y a su cargo todos los gastos preparatorios para la concesión de la hipoteca , adeudando con cargo a su cuenta, las provisiones de fondo asociadas a los gastos de tramitación del préstamo tales como tasación, notaría, gestoría, registro de la propiedad, impuestos y seguros..."

Esa es la cláusula que se debate si es nula o no. Yo le diría a la entidad que esos gastos de formalización de la hipoteca, al menos: notaría, registro e impuesto de transmisiones y actos jurídicos documentados deberían de correr a cargo de la entidad y que no vas a firmar nada.

También es posible que no te quieran conceder la hipoteca, desgraciadamente a la hora de pedir dinero el banco casi siempre tiene la sartén por el mango, aunque también puedes ir a otras entidades a negociar.

Sea como fuere, no me hago responsable civil de las pérdidas y/o perjuicios que puedas tener si sigues mi recomendación (que no es un asesoramiento profesional), ni se efectúa en calidad de tal, siendo una mera recomendación que no crea ningún vinculo contractual, ni se devenga por tanto de la misma negocio jurídico alguno.

Si sigues teniendo dudas, lo mejor será que consultes con un abogado colegiado y te asesore del asunto.

Saludos.

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M

#65 Te traduzco al "castellano" para que sepas todo a lo que te obligas xD

1º. Otorgas al banco un poder (ademas irrevocable, no puedes dar marcha atras) para que gestione en tu nombre todos los actos y formalidades del contrato y a tu costa, pagandolo todo tu (gastos de notaria, gestoria, tasas, registro de la propiedad y demas que vienen ahi) asi como los gastos en caso de subrogacion del prestamo, es decir, que otro banco compre tu hipoteca y tengas que pagarle las cuotas a ese banco, pues los gastos de subrogacion tambien los gestionaria ING en tu nombre y a tu cargo, cargo que se hara en tu cuenta ING o en la de cualquier otro banco que hayas designado.

Si no tienes saldo suficiente en la cuenta ING o externa que hayas designado en el contrato, facultas a ING para que te cobre desde cualquiera otra cuenta que tengas con ellos.

2º. Los gastos de tasacion de los bienes dados en garantia (la tasacion del piso), tambien lo gestiona el banco y lo carga en tu cuenta de ING o externa.

3º. La gestoria que llevara el asunto la degina el banco (los gastos los pagas tu recuerda).

Es claramente abusivo, hay desproporcion entre las obligaciones reciprocas, el banco se obliga a llevar la gestion (elegir gestoria, notaria etc) y tu te obligas a pagar el precio, el banco decide el precio y tu lo pagas xD. Lo justo y equitativo es que ambas partes pacten la gestoria y la notaria, y que los gastos sean compartidos o asumidos por el banco.

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tuskas

#67 Una vez llegados a este punto, que se debe hacer?

Como dice el compañero #66 puedo negarme a firmar si no me cambian esas condiciones y con ello que me manden a tomar viento.

Aceptarlas como todo hijo de vecino y luego empezar con lo que habeis hablado mas atras (queja a atencion al cliente, carta certificada con la queja, queja al banco de españa, etc)

En caso de no terminar de formalizar la hipoteca con ellos, la tasacion me valdria para otra entidad o tambien es dinero tirado al retrete? y claro, si preguntas en otra entidad, te diran lo mismo con las clausulas y te comeras un mojon bien grande.

La verdad es que lees todo lo que has puesto, y es para cagarse la de cosas que se firman asi a lo loco :/

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B

Creo que estos dos links serán de gran interés para todos los mediavideros hipotecados:

http://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/consumo-y-derecho/clausulas-de-hipoteca/lista-y-clausulas-en-3-bloques/lista-numerada-de-las-clausulas-con-link/

http://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/consumo-y-derecho/clausulas-de-hipoteca/gastos/2-gastos-bbva/

T-1000

Mi hermano lo he hecho.

No se la respuesta xDDDD

le deben mucha pasta xDDDDD

SmashingP

#68 mira tu haz las cuentas y ya decides si te vale la pena o no seguir adelante, todos esos gastos no son "tanto" dinero si lo comparamos al dinero total que te estás gastando en la vivienda o el tema de las cláusulas suelo (muchos miles de euros). Yo firmé en septiembre con ING y todavía seguimos con la provisión de fondos (aún no tengo la documentación y respectivas facturas, te avisan que tardarán unos 5 meses en enviarte todo), pero por ahora no me voy a molestar en meterme a reclamar nada hasta que no pase un tiempo y se vea más claro el tema, porque se lee de todo (que si también puedes reclamar la tasación, que si los gastos van a medias entre tu y el banco...)

La tasación que te hagan te vale para otras entidades si, pero tienes que ser bastante insistente para que te la envíen porque son reticentes por eso mismo (a mi me la enviaron después de la firma, aunque el resultado de la tasación me la dijeron antes claro).

2 respuestas
tuskas

#71 a ver, no es el tema que sea tanto o no, que son 3 mil y pico euros (se te hará poco xd) es que antes como era lo normal, se pagaba y punto, de hecho cuando empecé a mirar el tema de hipotecas, contaba con ese gasto.

Luego ves que te toman por tonto cuando empiezas a leer las cosas que firmas y que además, si quieres comprar tu casa, no te queda otra porque no tienes más opción.

Te cobraron la provisión y no te han dado nada en 5 meses? Joder xd, al menos te han devuelto algo si pagaste de más?

Ahora además tengo "miedo" a que si al final firmo, no pueda reclamar ese dinero porque no desconocía lo que estaba firmando, ya que hago mención a esa cláusula y si firmo se supone que es porque lo acepto, aunque realmente es que no me queda otra

1 respuesta
M

#72 Siempre se puede demandar por abusividad simplemente por la desproporcion que hay en las prestaciones, pero hay que esperar a que haya jurisprudencia suficiente sobre ello para saber realmente que clausulas son consideradas abusivas por los juzgados y en que condiciones (falta de informacion, desequilibrio etc).

SwarkO1

Yo estoy mas o menos como #71, firmé con ellos en Julio. Lo que haré será esperar un tiempo para ir viendo como se va moviendo todo.

1
B

En cuanto tenga un rato libre intentaré desarrollar un modelo de reclamación al banco propio a partir de los que ya hay colgados en internet y en base a las sentencias que vayan cayendo.

Saludos,
KRTR

Ne0x

Yo firmé en junio. Si que me devolvieron el sobrante de la provisión de fondos. Recibí la escritura en casa, pero de facturas y gastos detallados creo que nada de nada.

Creo que los afectados deberíamos esperar un poco a ver como se va resolviendo esto. No obstante, en casa revisaré documentación y si realmente no me han llegado facturas las reclamaré para empezar a informarme del tema y recaudar documentación.

Aconsejan primero poner una reclamación y si el banco no contesta o nos dice que no, pues tirar por lo judicial. El tema está que con que hayan un par de sentencias y se cree jurisprudencia, ya podemos reclamar en masa y si no, pues se negocia con un abogado y a pelear.

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13 días después
D

Hola tuskas,

yo estoy en una situación parecida a la tuya, voy a firmar una hipoteca con ING el 3 de febrero. parece ser que me van a cobrar todos los gastos de la hipoteca (IAJD, noraría, registro...), pero en la escritura no se van a poner coletillas del tipo que "hemos acordado eso". La escritura lo pone claramente como imposición unilateral por parte del banco, quiero decir que no habla en ningún momento que ha habido una negociación de los gastos. No puedo retrasar más la firma porque perdería las arras, pero no tiene pinta de que me devuelvan la provisión de gastos. ¿siendo una hipoteca de 2017, no debería ya hacerse cargo el banco de los gastos?

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tuskas

#77 yo firmare dentro de dos semanas más o menos y el tema lo deje en pause.

Hable con ellos y me dijeron que iban a hacer una provisión, pero en principio tu pagas todo, al cabo de unos meses, si te han cobrado de más en los gastos (que suelen devolver casi siempre) te lo devuelven, y entonces sería cuando habría que escribir al banco y pedirles que te devuelvan también todos los gastos que deberían pagar ellos.

En caso de que no se hagan cargo, pues habrá que empezar a poner quejas en atención al cliente, si no al banco de España y si no a juicio, pero creo que casi todos los de aquí estamos esperando a que se siente precedente con estas cosas, para ir sobre seguro.

Igualmente sigo pensando que si el banco te lo devuelve, a lo largo de toda la vida de la hipoteca, ya se lo cobrará de otra forma xd

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B

No porque lo diga un juez es justo

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akiradip1

Increíble la de cosas que me habéis aclarado.
Manda huevos que se permita llegar a esto y tener que devolver una cantidad de fondos bestiales cobrados de manera injusta.
Yo constituí la hipoteca en 2010 y pensandolo es bastante pasta.
Por el momento he recopilado facturas, alguna nota simple del notario y demás. Me he puesto en contacto con un despacho de abogados que me recomendaron de Tarragona, también me he acercado a la empresa lega (especializada en accidentes de tráfico pero que también están moviendo este tema).
El tema es que ambos me han informado un poco sobre el proceso y los honorarios. Aún así, me encantaría tener alguna recomendación vuestra de donde acudir.
Así que dejaré los recibos por casa y daré tiempo a que todo se aclare :psyduck:

Ne0x

¿Alguna novedad?

10 días después
akiradip1

Bueno esta mañana me tocaba ir a "lega" a recoger la documentación que ellos preparan.
Es un formulario estandar rellenado por ellos mismos en los que recalcan que clausulas son abusivas y qué se puede reclamar.
De los 5-6 conceptos que pensaba reclamar puedo hacerlo de tres, el importe son 1210€ pero menos da una pìedra.
El lunes llevaré la documentación al banco. Importante que te sellen la documentación (para cerciorarte que la ha recibido el banco) o burofax. Tienen tres días para contestar, si en dos semanas no contestan, se pone hoja de reclamaciones y vía legal.

En resumen los honorarios son:

  • 10% si lo solucionas de manera amistosa.
  • 15% si es por vía judicial. En caso de ganar, y tocarle pagar las costas el banco ellos descuentan ese 15% teniendo en cuenta ese gasto (en teoría si fuera este mi caso, no pago nada a lega).
  • En caso de ir a juicio y no ganar nada, ellos no cobran. Pero como es lógico pagaremos las costas procesales.

Sorry por el tocho.

Ne0x

http://www.lasexta.com/noticias/economia/esta-es-la-documentacion-imprescindible-para-pedir-al-banco-la-devolucion-de-los-gastos-hipotecarios-cobrados-indebidamente_2017021958a9ca300cf2f719cbfce257.html

Noticia de ayer

1 mes después
J

Hola
En este enlace http://blog.uclm.es/cesco/files/2017/01/Nulidad-de-la-clausula-de-gastos-en-prestamos-hipotecarios.pdf hay un estudio interesante realizado por el Centro de Estudios de Consumo de la Universidad de Castilla-La Mancha, trata sobre la nulidad de la cláusula abusiva de gastos hipotecarios y sus efectos, plazos, etc.