Milei obra el milagro con los alquileres: la oferta de vivienda se dispara tras desregular el mercado en Argentina
Los últimos datos publicados señalan que la oferta se disparó un 200% en seis meses
Los precios reales del alquiler habrían bajado alrededor de un 20% desde entonces
"Miles de propietarios han vuelto al mercado para alquilar sus viviendas"
El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) aprobado en diciembre de 2023 ha supuesto un antes y un después para la normativa de arrendamientos en Argentina. Este decreto puso fin a la ley de arrendamiento que imponía serías restricciones para los caseros (contratos por un tiempo mínimo, topes de precio...), lo que había reducido la oferta de viviendas en alquiler en las grandes ciudades como Buenos Aires. Muchos propietarios no estaban dispuestos a alquilar sus viviendas porque la ecuación rentabilidad-riesgo era nefasta. Los propietarios corrían el riesgo de perder mucho más alquilando que dejando sus viviendas vacías. Tras la desregulación anunciada por Milei, la oferta de vivienda en alquiler en Buenos Aires se ha disparado y los precios en términos reales (descontando la inflación) han comenzado a descender. Aunque es pronto para sacar conclusiones, este podía ser el principio de una nueva era para la vivienda en alquiler en Argentina.
Los contratos de alquiler que se llevan firmando ya meses bajo el nuevo reglamento permiten mayor libertad entre las partes para fijar las condiciones clave del contrato. Por ejemplo, el decreto señala que el plazo de los contratos de alquiler será el que las partes (arrendador y arrendatario) hayan decidido y, en caso de que no lo aclaren, este será de dos años. De este modo se acaba con el plazo mínimo que imponía el Gobierno de Argentina anteriormente. Estas nuevas normas ha permitido mayor flexibilidad, por lo que ahora resulta más sencillo encontrar una vivienda para alquilar en los grandes centros urbanos, algo que hace unos meses parecía misión imposible.
Además, esta norma también permite que las partes pacten el ajuste del precio de los alquileres, sin necesidad de usar el Índice de Contratos de Locación o el Índice de Casa Propia que imponía estos valores a los propietarios. Con todo, inquilino y propietario tienen que ponerse de acuerdo sobre cada cuánto tiempo actualizar el contrato, para lo que pueden utilizar cualquier índice, ya sea público o privado.
Otra parte importante de la nueva normativa en la menor intervención de la que gozan los jueves para imponer cláusulas a 'mitad del partido'. Los magistrados no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes (los alquileres se pueden pagar ahora en dólares, pesos o euros si se quiere). Sin embargo, los magistrados sí podrán controlar las cláusulas abusivas.
La nueva regulación también otorga a las partes implicadas determinar de forma libre y consensuada las cantidades (y la divisa usada) en concepto de fianza o depósito de garantía, además de la manera en la que estos serán devueltos. Además, las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual. Por otro lado, el inquilino tiene el derecho de rescindir el contrato, abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato. Aquí puede consultar en más detalle esta nueva norma que está revolucionando el mercado del alquiler en Argentina.
La oferta de vivienda en alquiler se dispara
Con todo, la oferta para alquiler de viviendas en la ciudad de Buenos Aires ha registrado un incremento del 195,23% desde la entrada en vigencia del DNU del Gobierno el pasado 29 de diciembre. Según ha revelado el Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario (CI). Este aumento significativo muestra una nueva dinámica en el mercado inmobiliario porteño, afectando tanto a propietarios como a inquilinos.
No solo este portal, la Universidad de San Andrés junto a la plataforma Mercado Libre Inmuebles publican de forma mensual la oferta de vivienda en alquiler en Buenos Aires y otras ciudades de Argentina. Estos centros de estudio revelan que la oferta de viviendas en alquiler en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) se recuperó hasta alcanzar niveles récord históricos. Según datos recientes, el número de inmuebles disponibles en locación se duplicó en los últimos 12 meses, llegando a un total de 20.700 propiedades. Este incremento tan notable se agudizó con más intensidad después de la implementación del decreto del Gobierno que derogó la Ley de Alquileres.
"Palermo se destaca como el barrio con mayor oferta, experimentando un crecimiento del 7,10% en el último mes al comparar junio con mayo (comparación intermensual). En general, la oferta de alquiler en CABA creció un 1,63% en el último mes, reflejando una tendencia ascendente en la disponibilidad de viviendas para alquiler", ha asegurado a Infobae Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio.
Este experto explica que la clave está en la oferta. Ahora, con las nuevas normas, miles de propietarios que antes no alquilaban sus viviendas por miedo a quedar atrapados en una la 'trampa del alquiler' que generaba la normativa anterior, preferían mantener sus viviendas vacías.
Chej Muse asegura en declaraciones a Infobae que "este crecimiento indica un proceso de rápida recuperación en la oferta de inmuebles para alquiler de vivienda post DNU, confirmando que miles de propietarios, sin la Ley de Alquileres, volvieron a ofrecer sus inmuebles en el mercado para alquilar".
Los datos de la Universidad de San Andrés revelan un aumento de la oferta todavía mayor, que supera hasta el 200% en los últimos seis meses. Tras la derogación de la polémica Ley de Alquileres, la oferta llegó a su punto más alto de los últimos años. La base de datos de estos organismos detectó además que en los primeros 6 meses de 2024, la oferta se disparó un 218% en el AMBA (Área Metropolitana de Buenos Aires).
Los precios reales reaccionan
Aunque los precios del alquiler han seguido subiendo a un ritmo elevado, esto es algo normal en un entorno de inflación que sigue superando el 200% interanual (aunque ha comenzado a moderarse en sus tasas mensuales). Sin embargo, algunos indicadores señalan, ya que los precios de los alquileres están avanzando más despacio que los de la inflación, lo que estaría provocando que los precios reales (descontando la inflación) de los alquileres mostrasen una tendencia a la baja. Los agentes (empresas y familias) actúan y toman decisiones en función de los precios reales, por lo que este dato sería el relevante de cara al análisis micro y macroeconómico.
Desde la Universidad Francisco Marroquín y el Instituto Juan de Mariana explicaban en una nota reciente que "aunque aún no se ha producido una liberalización completa de precios, sí se han dado avances prometedores en el ámbito del mercado de la vivienda, donde la derogación de la Ley de Alquiler ha ayudado a aumentar casi un 200% la oferta de pisos y casas en la Ciudad de Buenos Aires, contribuyendo a reducir un 20% el precio real de los arriendos".
Ya les gustaría a muchos tener a un Milei en sus paises. Cuantas bocas ha cerrado desregulando el mercado
